广州•瑜翠园--专项测评报告

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对广州房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的广州瑜翠园专项测评报告。

2008年测评结果：A

级别释义：规模企业项目可信度高；较大规模社区，周边生活设施和公共配套有待完善。

项目概况

项目名称：瑜翠园
    地理位置：天河区龙洞森林公园旁春岗
    所属方位：天河龙洞板块
    投资商：  ――
    开发商：  合景泰富
    物业类型：普通住宅
    占地面积：6.8626万平方米
    建筑面积：10.9802万平方米
    市场价格：8000元/平方米

主要数据和指标（截止日期2008-4-21）

测评观点

据瑜翠园项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，企业实力不断壮大，品牌和信誉度较高，产品类别较多，具有一定的市场影响力。与此同时市场流动性过剩，项目地理位置相对较偏，区域房价租金比居高等，利好利空相随。

主要优势和机遇

据市场因素，项目宏观环境总体向好，市场供需两旺，价格较快增长，机遇显现；
    据企业因素，企业规模、品牌、实力优势明显，企业处于快速发展阶段，风险可控性较好；
    据项目因素，项目自身配套完善，户型分布较为广泛，具备一定市场竞争力；
    据区域因素，区域生态环境优越，未来升值潜力大，需求不断上升，项目机遇显现。

主要风险和挑战

据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，房地产市场处于调整阶段，政策有变化可能；
    据项目和区域因素，项目地理位置不具备优势。项目所处路段的周边公共配套和交通有待进一步改善。房价租金比偏高，不利于投机。

测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目
    指标基准日：2008年4月21日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，广州瑜翠园最终综合测评得分为8.23。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

中国指数研究院 华南分院（广州）
    联系地址：广州黄埔大道三新大厦26楼
    邮政编码：510621
    联系电话：020-38201601
    传    真：020-38201702

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年4月

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