追溯千灯湖创鸿水韵尚都“地王”传说

前言：

2007年5月31日，创鸿集团以9.52亿元人民币获得南海桂城千灯湖区位于海七路、南海实验小学西侧的编号为“2007-012”的地块，创纪录的5907元/平方米楼面地价成就了佛山名符其实的“地王”。

2008年1月28日，在“地王”的光环下，在众人的期望下，创鸿水韵尚都全面动工，但奇怪的是，自此以后，这一早早被寄予“楼皇”厚望的楼盘却与外界完全“失去了联系”，再没有一点消息传出。那么，这个意望中的“楼皇”到底进展如何呢？其发展是否出现了什么意外？带着这些疑问，笔者踏上了寻访水韵尚都之旅。

“地王”是否名副其实？

5907元/平方米楼面地价的“地王”处于南海桂城千灯湖区海七路、南海实验小学西侧，总占地面积为64465.4平方米。

从地段来看，该项目位于素有广佛经济圈（RBD）之称的佛山新城市中心区南海桂城千灯湖板块黄金位置，距广州20分钟车程，周边有包括中海万锦豪园、保利水城等在内的多个成熟高档住宅和商业项目，交通路网四通八达，对接城市规划中的海六路、海七路和广佛地铁站，便捷连通佛山市各交通要道；南海市实验小学咫尺之遥，教育配套得天独厚；加之千灯湖公园与雷岗公园的“双园景观”，表面看来确实物有所值。
但细心考察，此“地皇”处境确实颇为尴尬：地处“双园”区域，却因距离问题毫无“双园景观”；挨近中海、保利，带来的更多是竞争比价；紧靠“海景花园”、“东海花园”等旧盘，实则是面对“屏风”，丧失了部分景观……

“楼皇”成疑？

2008年1月28日至今已俞一季，工程项目应该具备雏形，但当笔者苦苦寻找工地之时，却意外发现施工现场仅有一堵矮墙、一块空地、几台机器，想象中热火朝天的工程图景毫无踪影。这不禁让人对2011年1月31日全部竣工的批文产生疑问。

“楼皇”为何“难产”？

纵然现在还没有任何的证据足以证明意象中的“楼皇”在项目进展中遇上了困难，但其进度的缓慢却是有目共睹的。那么到底是什么因素延误了“楼皇”的面世呢？

第一、  “地王”价格过高。

高达5907元/平方米楼面地价，每亩单价近1000万元，不仅创下了佛山商住用地地价的新高，甚至已与广州的珠江新城看齐。过高的地价，大大地加重了发展商的资金压力和开发成本。

第二、  对政策面不明朗的观望。

首先，从供给的角度看，国务院新近拟定的“2008年工作要点”中明确提出，住房和城乡建设部必须“严厉打击炒地、炒房等违法违规行为”。全国地级以上城市在今年3月底前，陆续公布了2008年和2009年住房保障建设计划，加强了保障力度。这个制度的公布既加重了目前的观望气氛，也对未来商品房价格的大幅上扬起到了实质性的抑制作用。

其次，从需求的角度看，去年12月出台的“关于加强商业性房地产信贷管理”的政策对第二套购房的商业贷款提高了首付比例和贷款利率，加上2007年连续多次加息的累计效应，使得居民中长期消费性贷款增速从2007年9月之后开始逐渐回落。另外，去年部分城市房价涨幅过大，造成居民购房能力逐渐下降，因此抑制了房价和成交量大幅上涨的可能性。

虽然今年以来全国几个主要的大中城市均出现销量环比上升的情况，但在在政策面尚未明朗之前，开发商更多地保持观望态度是无可口非的。

第三、 等待制定新盘建设策略的最佳时机。

进入今年5月以来，千灯湖板块将迎来一个新盘的开盘“热潮期”，中海、保利都将陆续推出各自的主打楼盘，实力相对嬴弱的创鸿集团采取先“坐山观虎斗”的策略，从中海、保利的得失当中总结经验，再行制定建设策略，无疑为上上之策。

第四、  等待周边配套落成，制定最佳营销策略。

在水韵尚都的周边，存在众多的配套项目，如保利水城、“金融街”、保利洲际酒店等等，如果这些项目的进展、招商效果理想，无疑将大大提高水韵尚都的投资价值，能直接影响“楼皇”的营销策略。

后记：

在观望气氛浓厚、“地皇”价格过高的背景下，关注水韵尚都的朋友在楼市大势明朗前不妨继续保持持币观望态度，实行多看少动的策略，在关注“楼皇”的同时，不妨多看几个同类楼盘，做到“货比三家”，摸清自己的实际需要，再图后计。

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