地铁周边公房变废为宝 成就工薪阶层炒房财富

"螺蛳壳"也能做"道场"

斑驳灰黑的外墙，积满灰尘的楼道拐角，小区甚至可能连公共活动的空间也没有。而与之相对应的，是楼内大多数房间陈旧的设计和欠维修的公共配套设备。若是从住房舒适度的角度来说，大多数"上岁数"的老公房目前的状况实在令人沮丧。

但是，由于这些公房的位置现在几乎都处于上海的黄金地段，这些房屋又可以让发现它们魅力的买房者获得包括房价上涨、丰厚租金以及拆迁带来的高额安置补偿等三重回报，甚至有人一夜暴富，从穷光蛋变成千万富翁。但是工薪阶层的小森(化名)凭借多年摸索出的投资理念，购买此类房子，不用做一个"炒家"，就做一个"房东"，也可以获得稳定的回报。而他的购房经历在现今的上海绝不是个案。

"20岁"地铁公房的"变废为宝"

2002年买进的一套公房成为小森比较引以为自豪的一次投资经历。在每个月"月光"之后，他的兜里仅剩下几万元的年底分红，他能动用的资金也只有这些。

那是一套已经"20岁"的老公房，35平方米的螺蛳壳里，被精打细算为"一室半"的户型，还包括一个开放式的厨房和微缩版的卫生间。若是从外表看，那房子已经与周边已经盖起的几栋高档写字楼格格不入，没有小区，只有破烂不堪的外墙和房屋内部还停留在上世纪80年代的装修。

唯一的优点，那套"35平方米"距离上海市中心城区江苏路地铁站出口仅有1分钟的步行距离，也就是一街之隔。

看房之后，小森随即拍板定了这套房子。按照当年该区域大概5000元/平方米的房价，最终加上契税的价格约16万元，5万元的首付，他每个月的还款需要800多元。

若是把这套"老古董"直接出租，小森认为很难租一个好价钱。他用1.2万元重新装修了这套公房并配齐了电器。简单的装修加上地铁的区位优势让这套房子轻而易举便租出了2000元/月。

"空关期几乎为零。如果上一个租户满约，只需要在网上发布一条简单的租房广告，当天便可以接到30到40个电话，由于白领对于地铁房的迫切需求，寻找租户根本不成问题。在几年间，房屋的月租金一直是月供的一倍。根本不存在'房奴'一说。"小森对《第一财经日报》称。

这套"20岁"地铁房之后还给小森带来了意外的收获。由于所处位置太优越，而这一处多层的老房子又年久失修，不久被政府划到了拆迁改造的圈里。如果按照去年的"行价"，江苏路一带的二手旧房售价也不过在2万多元/平方米。但是小森最后到手的拆迁安置的房屋和现金相加，价值将近100万元。

"一开始我并不是热衷买旧房子，只是因为让我这种普通的工薪阶层买房，一次性拿出几十万不现实。退而求其次，只能买老房子，可是这并不代表买老房子就一定没得赚或是赚得少。"小森说。例如他买入的这套破旧得不能再破旧的老房子，全部投资只有6万余元，但是3年的租金就有7.2万元，除去每月月供，最终余额4万多元。3年后该栋房屋面临拆迁，又净收益超过百万元。

小森并不是一个个案。在上海房价上涨的前夜，将老公房"变废为宝"一夜暴富的例子屡见不鲜。在小森的记忆中，一个极端的案例就是一个朋友就完全以"零首付"的形式，先后买入了40余套二手公房，几年后，那个之前一无所有的单身汉成了千万富翁。"当年有银行为了快速放出房贷，在房屋评估中还可以将5000元/平方米的住房评估出7000元/平方米的价值，从而达到'零首付'的效果，每个月还可以获得高昂的租金回报。而对于买房者来说，如果房价下跌，不过是将房屋抵债，没有任何损失。"但是小森并不认可这种过于极端的做法，在他看来，楼市的疯狂总是会过去，但是只要善于经营，老公房本身投资风险小，而且回报稳定并可观。

位置决定一切的"旧房"投资逻辑

在上世纪末，他所在的房产公司就曾经在当时上海郊区的春申板块开发了一处楼房，并以很低廉的价格吸引员工购买，由于那个板块在几年前都还没有完善其各方面的配套，很多同事就以2000多元/平方米的便宜价格将房屋出售给了当地农民。

首次置业经历给了小森很大的教训。他本人后来赶上了福利分房的"尾巴"，分到了一处50平方米的两居室，在当年，这样的标准已经足够让上海很多工薪阶层结婚生孩子。就是从那时开始，小森开始琢磨这些交通都十分便利的公房背后的投资机缘。

从江苏路那套老公房之后，小森更是坚定了其投资理念。

"我的择房标准，就是破旧一点没问题，但是交通状况一定要好。"小森说。他的原则是，公房距离地铁出口不能超过步行5分钟，在上海只有2条地铁线的时候，他就在家里铺开一张地图，按照地铁站的标示，一个地方一个地方地选择，多年以来，从浦西到浦东，沿着地铁线买入了多套公房。

"这种做法屡试不爽。相比于再高端的公寓也不可避免要受到市场大势的波及，位于城市'要害'区域的公房具有其不可复制性，满租率高，升值快，何况拆迁的可能性也很大。"小森说这成为他的投资理念。因为"我不是一个炒房客，做法也一直十分保守，就是一套、一套地择选，然后装修、打理。事情十分繁琐。但是慢慢积累起来，效果也十分不错。2002年的时候，基本上都是有贷款的房子，但是到2006年结束的时候，已经不需要贷款了"。

如同滚雪球一般，投资十分稳定，对生活也不会带来任何压力。小森认为，对于一个工薪阶层来说，保持这样的良性循环十分重要。

去年从上海到另一个城市工作，小森还是秉承同一个投资理念，就是购买优越地段的老房子。"如果有老的公房，距离地铁近，又有机会动迁，那都在我的考虑范围之内。除了其中一处房子距地铁有10分钟的步行路程，其他的都在3分钟之内。"

上海的行情领先于很多城市，上海发生过的很多事情以及市场周期，在其他城市都会有所反映。

更为重要的是，再将之前的"老爷房"陆续出手之后，小森已经有能力在类似区域购买新的小公寓了。

"毕竟，房价的上涨不是亘古不变的，要寻求一种健康的理财方式，还是要选择最为抗跌的方式。"小森说。

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