中指测评--深圳•卓越维港

中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对深圳房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的深圳卓越•维港专项测评报告。

2008年测评结果：A

级别释义：规模企业项目可信度高；大规模社区，生活便利；公共交通匮乏，有待完善。

项目概况

项目名称：卓越•维港
    地理位置：南山区科苑大道南段西侧
    所属方位：南山区工业七路东
    投资商：卓越集团
    开发商：深圳卓越房地产开发公司
    物业类型：别墅、商住楼
    占地面积：6.5万平方米
    建筑面积：13万平方米
    市场价格：80000元/平方米（别墅），40000元/平方米（高层）

主要数据和指标（截止日期2008-3-1）

测评观点

据卓越•维港项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，企业实力雄厚，品牌和信誉根深蒂固，产品特色明晰，具有较强的市场影响力，与此同时市场流动性过剩，项目产品过于集中，区域房价租金比居高等，利好利空相随。

主要优势和机遇

据市场因素，项目宏观环境总体向好，市场供需两旺，价格合理，机遇凸现；
    据企业因素，企业规模、品牌、实力优势明显，盈利能力强，风险可控性好；
    据项目因素，项目配套完善，地理位置优越、产品特点明晰，市场竞争力强；
    据区域因素，区域环境向好，交通便利，资源稀缺之下，项目机遇显现。

主要风险和挑战

据市场和企业因素，宏观市场流动性过剩，局势不定，预期政策有变化可能；
    据项目和区域因素，项目竞争激烈，产品趋于集中，开放式社区管理不便，配套有待进一步改善，区域产业存在不利因素，房价租金比偏高，不利于投资。

测评得分表

指标版本：规模企业指数样本项目
    指标基准日：2008年6月10日

根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，深圳卓越维港最终综合测评得分为8.17。

所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。

德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

测评机构信息

联系地址：深圳市天安数码城创新科技广场一期A1306
    邮政编码：100044
    联系电话：0755-83437868
    传    真：0755-83432097

中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年4月

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