增强风险控制 银行应多管齐下防范"断供"风险

深圳市律师协会金融保险法律委员会副主任张大鸣日前指出，"银行应当增强对新增个人房贷风险的控制，同时彻查现有房贷情况，区分自住和投资类房贷，杜绝假按揭和零首付等不规范行为。"

在深圳市律师协会举办的"楼宇断供"法律认定及所涉法律问题研讨会上，张大鸣说，在房贷"断供"事件中，金融机构面对的风险体现在两个方面。一是处置抵押物仍无法偿清贷款的风险，二是零首付、假按揭等造成的无法处理抵押物的风险。

为防范这两项风险，他建议银行从五个方面采取措施。首先，增强对新增个人房贷风险的控制，包括严格审查其真实性、提高市场准入门槛、防止投资者利用金融杠杆炒房，降低房产估值并提高首付比例，严格执行第二套房贷标准；其次，区分自住和投资类房贷，采取不同处理方法，彻查假按揭、零首付房贷；第三，在业主还贷困难时，灵活处理债务，通过延期或暂缓本金等方式化解自住按揭贷款风险；第四，银行利用自身渠道加大对个人信用宣传和对违约的公示，提高贷款人违约成本；第五，建立不良房贷清收机制，避免处理房产时对住房市场形成冲击。

广东广和律师事务所杨曦律师指出，楼宇断供现象使银行对分散风险的需求更为迫切，对保险公司而言则意味着新的商机。目前已有保险公司将寿险引入房贷保险，开发出以投保人因意外伤害事故所致死亡或伤残无法还贷为责任的保险新品种，这不仅为银行解决了道德和法律难题，而且保险公司承保后，银行可以不再向购房者追偿，真正为购房者提供保障。

鉴于我国个人信用制度还不完善等因素，杨曦建议，国内保险公司在开办房屋履约保证保险时，可借鉴国外保险公司房屋贷款保险风险控制办法，也可采取提高保险费率、严密设计保险条款等措施。同时，承保前应做好对购房人的调查，协助银行调查购房人的资信情况、收入来源等。

对于因开发商违约导致业主解除合同这一情况，建纬律师事务所执行合伙人贺倩明认为，开发商应向业主支付违约金，并向业主和银行退还首期款、按揭贷款和利息。开发商违约通常体现为延期交房(一般是3个月或6个月)、延期办理房产证和房屋出现严重质量问题。在房价下跌阶段，开发商更应避免自身违约而为业主解除合同提供理由。开发商应注重房屋质量、严格履行房屋买卖合同规定，按时办理房产证，按时交房。

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