杂话地产：房价能否下降 土地和资金说了算？

终于，苦苦企盼房价下跌的人们看到了希望的“曙光”，如野马一般的房价历经2006——2007两年的飞奔，似乎有耗尽气力、步伐放缓的苗头。广州深圳房价下降30％的消息通过各种传播渠道满天飞舞，于是欢呼“中国房价走跌已成必然”者欢欣鼓舞，放言“房价假装下降我们假装欢呼”者搞笑自娱，扬言“08年中国房价上升已成定局”自信满满。

 但是，房价果真会如人所愿地在2008年出现普遍下降吗？在不远的未来，现实一定会给上述断言一个准确的答案，如同二、三年前就曾闹得沸沸扬扬的北京、上海房价必然下降30％的预言一样，在房价问题上，总有人会被时间打败。过去的两年里，降低房价涨幅是政府房地产市场调控的主要目标之一，而房价降低是大多数购房人企盼的结果。住房价格是多方面作用的结果，其中作为房地产开发的最基本要素的土地和金融起着决定性的作用。

2007年岁末，我们着眼土地和金融两方面，能够窥视二年来房价不降反升的原因，而这些因素则严重影响着未来房价涨跌。2008年房地产市场，土地和金融两大要素非常不利于房价的降低。

土地供需不平衡不利于降低房价。中国的土地供应由政府垄断，土地市场的供求政府作用举足轻重，这使得土地成为调控的第一利器，土地出让的数量和价格直接控制着房地产开发的规模和成本。过去二年，土地使用权出让方式集中到拍卖、招标和挂牌三种，公开透明交易的实现，在增大拿地竞争的同时勿庸置疑地大大提升地价水平，开发公司出高价拿地也是适应交易方式的结果，高地价进而通过成本刚性转嫁给了房价，成为房价高涨的动力之一。2007年政府对土地供应结构进行调整，增加保障性住房用地减少商品房用地，加上控制固定资产投资需要，以及拆迁、征地的困难，2008年供地规模将继续受限，土地市场上需求大于供应状况持续，土地价格将继续居高不下，未来土地供应状况对降低房价明显不利。

银根紧缩和巨头“垄断”不利于提高供应降低房价。由于总体经济过热，中央政府年内多次提高利息和银行资本金准备率；为了限制投机购房，提高按揭购房首付比例；为压缩投资规模防范贷款风险，各大银行压缩房地产开发贷款。这些金融调控手段，使得房地产开发的成本提高，造成房地产项目资金供应在预付款和银行贷款两个方面出现短缺，客观上限制了项目进度和住房供应量的增加。为了应对银根紧缩带来的融资困难，规模房地产企业纷纷通过上市募集大量资金，使得房地产开发转向“资本游戏”阶段，大量的中小开发商面临出局，许多土地因为缺乏资金而被迫“闲置”。资金集中到上市房企，在2008年将愈演愈烈。而诺大的住房需求，仅靠这些巨头是无法满足的，资金、土地资源的集中未必有利于住房供应量的增加，也使得企业间价格竞争的可能性变小，这对于降低房价也是不利的。

土地和资金是房地产开发赖以正常进行的关键资源，两者的短缺如果得不到有效改善，住房供应量增加就成了“水中月镜中花”，2008年房价降低会因此而变得不那么现实，现在断言房价必跌真是为时尚早。

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