如何解读现时统计数据 上海的房价真的跌了吗

一些媒体关于上海房价大跌的报道引起广泛关注。一是御翠豪庭均价下跌24.4%。二是中凯城市之光二手房从最高6万元/平方米跌至目前4万元/平方米。三是仁恒河滨城、国际丽都城等，急跌幅度也都在15%以上。

乍一看，上海房价开始降了，而且降幅很大。实际果真如此吗？

统计数据需要正确解读，不然就很可能会产生偏颇。少数媒体也经常会出现误读、误报现象。笔者以为，不能以简单涨跌下结论、简单的环比、同比来论证预先设定的观点，更不能把不同质的产品对比。楼市就像人生，不可能第二次踏进完全相同的一条河，不同时期，进入市场和统计范围的楼盘和地段都有所不同，简单的数据对比不能准确反映楼价的变化。况且不同机构出于各自的利益，统计目的不同，采样不同，给出的数据有时差距会很大。

就拿御翠豪庭降价一说，3.3806万元/平方米的价格的确降了，降幅还很大。但实际上，这次低价成交的162套房源均是新开盘的一幢小户型，沿街并且靠近高压线。该盘位置理想的大户型却丝毫未降价。因此，“降价说”站不住脚。

再看中凯城市之光等市中心急售楼盘，同一小区房价落差大已经常见，尤其是高档房，更容易受景观、楼层、朝向等影响而拉大房价差。中凯城市之光小区分为两种房源，一种是贴近成都路和延安路高架的动迁回搬房，两梯八户，成交均价2.8万元-3万元/平方米。另一种为高档房，售价5.5万元-6万元/平方米。如果拿高档房成交价格与动迁回搬房相比，“降幅”会很惊人，即便把高档房中最好的景观房成交价格与普通房源成交价相比，“降幅”也接近10%。但这很难用“降价”两字概括。

误读数据对判断楼市的影响很大。从全市以往13个月的二手房价格走势来看，除今年2月出现了一次下跌外，其余月份里全市二手住宅成交均价稳步上升。截至5月，二手房价格继续微张，同比4月上涨284元/平方米。即便是这样一个全面的数据，也不代表房价不降。因为全市成交均价的升降，与新老工房成交规模大小相关，而且相关个案并不代表整个楼市，不能排除一些二手房源因各种原因以低于市场价而成交。如何看待二手房价格，最客观的还是看指数。另一个就是同质房源作比较，比如同一楼层、同一房屋进行价格比较。

购房者想要知道房价是否降了，最好到相关区域跑上一圈，实地了解便知端倪。 

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