实地调查：成交少，议价多 沪楼市有跌亦有涨

这些降价信息，透露出集体性看空似乎成了媒体和购房者的一致选择。上海房价降了吗？哪些房子在降？为什么会降？围绕这些问题，本报记者分别到十个区域实地调查，结果发现，难以用一个“降”字简单概括当下楼市：一是市场仍涨跌互现；二是价格下降的楼盘，有的本身就是瑕疵房。

不管是去年五六月的恐慌购房，还是今年五六月的看跌，都要当心“众口铄金，积毁销骨。”希望本报此次集体调查，能呈现一个相对完整的楼市生态。

价格松动

二手房淘房空间更大

■宝山区：经纬城市绿洲（查看地图）

经纬城市绿洲位于宝山，以生态大盘形象示人，达100多万平方米。因其地处中外环间，价格一直比较亲民，吸引了不少首次置业的购房者的目光。该盘由于有轨交7号线明年即将通车的利好消息，价格十分稳定，此前一直呈小幅上扬态势。据知情人士透露，开发商拟定均价低于1万元。而该盘由于体量大，投资客多，二手房源十分充足，受成交低迷影响，大户型、低楼层及业主急售的楼盘价格开始松动。

该盘最早开盘时间为2004年12月，一期定价为每平方米4888-5888元，引起市场关注。去年9月，该盘2期开盘，均价7800元，定价仍然低于同类中环附近的楼盘。目前该盘2期已全部售完，最后一批均价在9700元左右。但购买该盘的较多都是投资客，据附近中介介绍，不少来挂牌的客户都是温州人，因此空置比较多。该盘二手房市场一直比较活跃，相对于一手新房，价格也比较有弹性，近期挂牌量增加，房东姿态也有所降低。该盘一期底楼和二楼的房屋单价在8300元左右，相比2期新房要便宜不少，比较受欢迎的两房均价在9000元左右，1房小户型因为总价偏低也比较抢手，均价已经超过1万元。但近期受楼市大环境影响，成交冷淡，不少房源挂出 “急售”字样，还有议价空间。

同一小区 房价差别大

■静安区：恒森广场

翰林府邸

■普陀区：沙田大楼

由于景观、楼层、朝向等条件不同，同一小区的房价差有时甚至达100%。

是否景观房有差别

景观房与非景观房的差价相当大，可达100%甚至更多，因此同一楼盘由于景观不同价格不同十分正常。恒森广场是比较典型的楼盘。这个楼盘是1998年建造的点式楼盘，西面是静安区工人体育场，视野开阔，南面是静安区业余大学和战备水库，满目青青，心旷神怡，而东北向或者东南向、西北向的房源景观不足，因此房价相差较大。目前西南向的房源推出极少，据附近的传家房产介绍，单价在3万元左右，而推出的大量非景观房，单价普遍不超过2万元。

高区、低区不一样

没有电梯的多层房，顶楼和底楼价格最低。高层往往是楼层越高价格越高，楼层越低价格越低，因此买房时不能只看价格不看楼层。

记者在上海合富置业静安店武定分行一组门店看到，一套挂了很久的特价房：沙田大楼的两房两厅一卫，96平方米，总价106万元。沙田大楼位于胶州路、长寿路，该地段二手房均价在1.7万元至2万元，何以这套房高台跳水？原来该房在2楼，暗厅、暗卧，不宜住家，因此虽然价格诱人，却一直滞销。三和花园是学区房，离静安寺地铁口步行约6－7分钟，比较抢手，均价在2万元至2.3万元，但最近挂出几套单价在1.4万元至1.5万元的房源，都在底层，并且朝向不好，暗卫、暗厅，所以价格始终上不去。

商品房、回迁房各不同

商品房与动迁回搬房的价格差，是一种比较特殊的价格差。由于种种原因，同一小区的商品房与动迁回搬房，在建造位置、房型设计、配套设施等方面会有一些差别，这也会影响房屋交易的价格。比较典型的如静安区的翰林府邸，该小区有高层、小高层、多层，目前均价在3万元至3.2万元左右，然而位于大门口的一栋动迁回搬高层，目前均价在2.5万元至2.7万元左右，明显低于小区的商品房价。据中介介绍：商品房的房型好，板式结构，南北通，采光好，而动迁回搬房并非板式结构，采光差，价格自然不能和商品房平起平坐。此外动迁回搬房坐落在大门口，无法享受小区景观等。所以即使楼层相同、面积相同，但由于景观不同、采光不同、设施不同，也会造成价格不同。

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