陈立民：宏观调控深入改变中国商业地产的格局

4月25日，“2008第三届中国商业地产&写字楼年会”在上海证大丽笙酒店盛大举行。众多政府官员、专家学者、地产大腕、国内外商家齐聚一堂，共同探讨中国商业地产发展之道。会议间隙，搜房网独家专访了仲量联行亚太区董事陈立民。

仲量联行亚太区董事 中国业务发展总监 陈立民

2008年第一季度已经过去，房地产市场上虽然拐点论、剧变论闹得沸沸扬扬，但是也仅仅局限于房地产开发商、学者之间的唇枪舌战，购房者、投资者显得格外冷静，政府面对房地产市场这盘大棋也迟迟没有出招。关心中国房地产的每一个人都想解开心中的这个疑问。恰逢第三届中国商业地产&写字楼年会来临之际，搜房网先人一步独家专访年会嘉宾仲量联行亚太区董事、中国业务发展总监陈立民。关于房地产市场的宏观调控问题，陈董看得比我们都要深远。

今年是宏观调控落实的一年

“国家目前亟待解决的是通胀问题。我们国家是发展中国家，中低收入者占了社会组成的绝大部分。通胀的火头一旦燃烧起来，造成的危害将层级递增。”国务院总理温家宝在答中外记者问时，也很坚定地提到，今年的首要任务就是抑制通货膨胀。

“今年包括房地产的宏观调控在内的一切问题都要服从这个总方针。”陈董对国家的政策了解得很深入，“所以前两年出台的针对房地产市场的政策在今年都会一一落实。”清除房地产市场的泡沫正符合抑制通胀的总方针。

实际上，针对商业地产的宏观调控政策并不多。这与商业地产市场本身比较稳定的发展态势和较强的抗风险能力密切相关。但是限外政策切切实实改变着商业地产的格局。

“限外令”为本土开发商创造机会

“从去年下半年开始，外资收购的行动就几乎停滞了，很多开发商建好了商业项目等着出手，限外政策一出台就变得套现无门了。”

虽然这道政策给国外的投机热钱套上了紧箍咒，但是我们仍然看到外资收购案间或出现在眼前。前两天，凯雷投资集团刚刚收购了上海济南路8号。对此，陈董表示：“在欧美经济衰退的大局势之下，全球范围之内，仅剩中国的房地产市场仍然被看好。”追逐利润的海外资本自然不会轻易放手。但是凭着多年征战商场的经验，海外资金拐着弯、兜着圈子进入中国。

“我们现在看到的外资收购国内项目的形式不外乎三种。

其一是历史产品，就是在限外政策之前，项目本身已是海外控股，收购的实质是外资之间的项目买卖。

第二种，是海外资金公司层面的收购和合并。

第三种，是本土开发商伙同境外资金进行项目拍卖，拍得了再组成项目公司。”

将境外资金挡在土地门槛之外，最直接地落实了限外政策，陈董说这给本土开发商创造了展现的舞台。“限外政策给了本土开发商抬头的机会。去年的土地拍卖市场上一半以上的土地都是由本土开发商拍得的。从今年下半年商业地产的供应，可以清楚地看到，几乎全都是本土开发企业的项目。”

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