特别策划-杭州高端住宅市场现状

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板块	项目	开盘时间	2008年销售率	最近开盘销售率	均价
钱江新城	悦府	08.8.21	95.17%	95.50%	28400
钱江新城	新绿园公寓	08.8.21	57.52%	57.52%	27523
钱江新城	金基晓庐	08.3.17	40.46%	40.46%	23000
文教板块	城市芯宇	08.1.20	76.69%	36.73%	30000
西溪	西溪蝶园	08.7.26	25.44%	25.44%	17656
西溪	西溪里	08.7.19	57.92%	57.92%	24683
九堡	丽江公寓	08.9.27	3.48%	3.48%	13906
之江板块	朗郡	08.09.22	0%	预定13套

编者按

　　据统计，杭州今年推出的高端公寓总共有3484套，目前已销售了2051套，这些楼盘的平均去化率58.87%，高于普通房源的40.5%去化率，这个事实证明，高端公寓住宅产品的市场抗压性更强。
　　纵观在售的高端公寓楼盘，也可谓几家欢喜几家愁，有悦府这样开盘几天一抢而光的，也有楼盘开盘一月未成交一套的。这固然与九月后整个市场萧条有关，不过也更说明了在特殊时期，地段绝版、性价比高的楼盘能给予购房者下单的信心，显示出了绝佳的抗跌性。【杭州高端住宅区域分布】

·关注一：杭州高端公寓为何能跑赢市场？
·关注二：分化严重高端公寓市场谁喜谁忧？
·关注三：专业人士眼里的高端公寓市场走势如何？

关注一：杭州高端公寓为何能跑赢市场？

先天优势

一、浙江省是藏富于民的，民营经济发达，高端住宅需求量大
二、高端公寓消费者都是些多次置业买家，他们已经有非常好的经验，一旦认同产品，不会在意价格的因素。

	热销楼盘——东方润园置业者：专业的理财投资者——房产
	公司的老总与上市公司的老总。[更多]
	热销楼盘——金色海岸置业者：四成左右业主是杭州人，非
	首次置业，在意户型等产品品质，对价格不敏感！[更多]

一、地段绝版，高端公寓一般位于钱江新城、市中心、西溪等土地供应量较小的区域，钱江新城已停止宅地出让。
二、90/70政策出台后，高端公寓成大户型供应集中户。

	杭州业内人士如何看“高端公寓在户型上的优势呢”？滨江
	张洪力认为杭州大户型供不应求。[更多]
	杭州业内人士看"高端公寓地段稀缺性"？欣盛副总李晓桃认
	为购房者非常认同钱江新城资源稀缺性。[更多]

　后天优势：营销手段多样化

No.1 卖楼绝招
精准营销

精准营销实施方式：圈层卖房、售楼部设置绝版区域
·"窗口"很重要售楼处设西湖边
 ·杭州开发商越来越熟谙"圈层营销"

No.2 卖楼绝招
低开"求保"

虽然高端住宅市场抗跌能力强，但是还是有楼盘开盘一月销售了了，因此也有高端楼盘选择低开，避风险
·滨江·金色蓝庭低开均价15160元/平米

No.3 卖楼绝招
做做"加法"

做"加法"是楼市一个重要营销手段，高端公寓也不例外
·城市芯宇：18项科技集成之智能家居体验
 ·万象城：建筑功能叠加互动都市综合体魅力绽放

No.4 卖楼绝招
口碑营销

口碑传播：在购买的时候为什么要买你的房子，可能就是他的朋友买了你的房子，在评估与购买过程中，他人的态度在消费者的购买决策中起重要的作用。[更多]

　房产机构看高端公寓

·东方楼市：品质地产赢得市场　　主流楼盘降价调整，但非主体楼盘，比如独具稀缺资源、高端综合配套和商业潜力、独特卖点的项目．．．[更多]
·杭州策源：高端住宅发展面临的问题　　高端客户需求的一个特点是稀缺性，但大量高端住宅集中上市，产品必将有很多雷同之处，这对开发商开发产品的创新提出新的难度。．．．[更多]
·戴德梁行：杭州中高档公寓市场前景　　“悦府”的热卖无疑给低迷的楼市打了一副强心剂。楼市面临的资金压力下，杭州中高档公寓该何去何从．．．[更多]

　杭州高端公寓供应状况现状

　　根据策源统计，今年高端楼盘总共推出房源3484套，这些房源中已售2051套，占今年高端住宅总销售套数的88.41%，平均去化率为58.87%，高于普通房源的去化率。[更多]

　杭州即将开发的高端公寓

　　据统计，杭州目前尚未上市但定位高端的项目有近二十个（阳光海岸、杭汽发地块、金松洗衣机厂地块、杭商院地块等），分布最多的区域是市中心、钱江新城西溪湿地等景区。[更多]

·高端住宅：绿城·钱江新城17号地块

·市区百米豪宅昆仑公馆新亚洲院宅

关注二：分化严重高端公寓市场谁喜谁忧？

专家点评：杭州高端公寓价格居高，但销售形势迥然不同。占据地段及城市配套明显优势的项目，具有明显的抗寒力。如万象城悦府销售势头轰动全城。而其他项目逊色不少，甚至有项目更显冷清（城市芯宇，五月至今销售记录仅54套，且6—9月逐月下滑）。其原因还在于产品价值力决胜负。高端客群对高端产品的地段、产品价值最有明显的追高心理，品级越高，抗风险力越强，万象城悦府热销，既有产品魅力因素，更折射杭州高端需求人群可观的购买力，未来高端产品选择将变得更为苛刻。[更多]

	万象城悦府开盘时间：08.8.21 成交：95.50%
丽江公寓开盘时间：08.9.27 成交：3.48%

钱江新城VS九堡：钱江新城的地段有着无可复制的稀缺性，万象城悦府则是钱江新城核心区唯一住宅，这些稀缺性是位于九堡的丽江公寓无法比拟的。

周边楼盘折扣波及丽江公寓：万科魅力之城打折后，九堡就成了杭州最令人关注的“折扣重灾区”，而在敏感时期开盘的丽江公寓就受到明显冲击，导致开盘一月仅销售3.48%，而08年前期丽江公寓开盘后销售基本达到90%，由此可见，购房者对九堡区域的“抗跌性”产生了强烈的怀疑。

定价影响销售：这两个楼盘的定价也导致了两者的销售情况，悦府27480元/平米的成交价与周边楼盘定价相差不多，而且还带有超豪华精装修（6000元/m2 ），而丽江公寓13906元/平米相比周边楼盘高出许多，另此种时机下的购房者有些不敢冒风险。