[摘要] 激励不当与地方政府融资不足的问题，正在通过新的融资协议逐步解决，包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融资、保险资金投资以及使用住房公积金。与以往相比，我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标，但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可能继续落后。
各种融资模式
中央政府今年制定了更激进的开工目标，其用作投资保障性住房的预算已达到632亿元(按年增长14.8%)，其中616亿元为中央政府向地方政府作出的移转性支付。然而，据中国国内部分专家估计，2010年仅是廉租房建设资金就可能达到人民币4,500亿元，其中多数融资负担将继续由地方政府承担。
根据国家方针，保障性住房建设资金应来源于：1.地方政府预算；2.住房公积金(针对职工的免税强制性住房储蓄计划)净；3.土地使用税的10%(扣除开支)；4.中央政府拨款及廉租房所得净收入。其他资金来源可包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。
尽管按国家政策，地方政府土地使用税净收入的10%应用于建设保障性住房，但由于对“净”额的解释并无定论，故建设资金出现缺口。
廉租房集资困难
在四类主要保障性住房当中，廉租房建设面临的资金困境最严峻。除承诺在长时间内维持低水平的租金外，地方政府还须放弃卖地，且一般还须承担建设成本。相比之下，经济适用房及限价房在建成后即可出售，还能依靠开发商注资及银行贷款获得大部分资金。选作重建的棚户区一般位于市区内，地价相对较高，可按更高容积率进行重建。因此，地方政府一般有能力承担建设所需的净投资。
地方政府面临的挑战
近年来，地方政府收入中有超过20%～30%来自土地出让金，这意味着政府缺乏为保障性住房提供大量可按市价售予以高端市场为目标的民营开发商的土地的动力(保障性住房年度完工率见图3)。随着地价上涨(如2009年土地出让金增加43.2%至人民币1.42万亿元，估计占地方政府收入的30.5%)，近几年这种现象变得越发明显。
新的融资模式
鉴于土地销售放缓，且中央继续对地方政府投资工具的借贷实施限制，地方政府若要筹措足够资金以完成今年的目标，将面临巨大压力。
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