[摘要] 每当房产市场波动的时候，总有这么几个楼盘、板块会率先充当价格杀手，挑起残酷的价格战，即使参战方多来自原本不入流的边缘板块。在投资客眼中，板块房价的大起大落可能带来巨大的利益，也能带来惨重的损失；但也许在刚需看来，只有这样的板块才有入手的可能。
每当房产市场波动的时候，总有这么几个楼盘、板块会率先充当价格杀手，挑起残酷的价格战，即使参战方多来自原本不入流的边缘板块。在投资客眼中，板块房价的大起大落可能带来巨大的利益，也能带来惨重的损失；但也许在刚需看来，只有这样的板块才有入手的可能。最近，杭州楼市在调控中日渐回暖，同时也伴随着一些板块的价格回调，可以预见，万元板块又将在杭州陆续出现。
星桥板块
从孤军作战到群雄齐聚
星桥板块始终徘徊在万元间
价格再波动
各种优惠掩护价格下跌
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从孤军作战到群雄齐聚
星桥板块始终徘徊在万元间
绝大多数人都是从天都城开始知道星桥，但在此后长达数年的时间里，整个板块几乎是天都城孤军作战，直到2006年、2007年，绿城、东田、华新等10余家开发商陆续进驻，星桥的板块氛围才渐渐兴起。
虽然有政府的着力打造，但星桥的不成熟性也注定其不稳定性。天都城从2003年的2300元/平方米一路高歌猛进到2008年的6900元/平方米，这也代表了该板块当时的价格水平。但2008年底的一场调控让星桥板块在2009年伊始就吹起了降价风，当时该板块的华艺星座率先打折，祭出7字头折扣；仅仅一周以后，星运丽园推出优惠活动，在原价5300元/平方米的基础上打8.2-8.5折，折后均价在4400元/平方米左右。
这场价格战并没有持续太久，伴随着2009年、2010年房产市场的白热化，星桥板块各楼盘价格又迅速回升，有一些品质大盘甚至突破了万元大关。
直击2011价格再波动
各种优惠掩护价格下跌
放眼如今的星桥板块，楼盘百花齐放，除区域内的代表楼盘广厦·天都城外，还有东田·擎天半岛、经纬·美耀湾、美好·桂花金座、绿城·紫桂公寓等一众在售楼盘。
从各楼盘最近一次的开盘情况看，不少大房企的品质楼盘仍然维持在万元的价格线上。例如绿城·紫桂公寓去年11月拿出预售证销售的逸云苑6幢，目前成交均价为10199元/平方米；最近开盘的天都城·爱尚公寓首批推出140套房源，开发商表示折后均价10500元/平方米。
不过，在新一轮的调控后，更多楼盘选择了降价与低价。4月21日开盘的经纬·美耀湾均价9200元/平方米，还有9.7折、9.8折的优惠；翻看该楼盘今年1月开盘的小高层公寓，起价8800元/平方米，均价9300元/平方米，抛开房源等因素不谈，仅隔3个月开盘单价就降了。而像东田·擎天半岛、美好·桂花金座等楼盘目前均价均不到万元。
【盘点】
【杭州市场】
下沙东板块
2009年有楼盘价格涨了两倍多
下沙东习惯性大起大落
在售楼盘纷推低总价小户型
刚需人群有机会逢低入市
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2009年有楼盘价格涨了两倍多
下沙东习惯性大起大落
盘点一下近几年的杭州楼市可以发现，下沙东一直是一个大起大落的话题板块，每一轮降价每一次暴涨都赫然在列。板块可售体量巨大、大量投资客看好，这些都注定了下沙东更容易受到调控政策的冲击。
以楼市颇具代表意义的刺激2009年为例：2009年2月，海天城以一降到底“裸奔”式的5900元/平方米的均价促销，率先打破僵局，将该板块从2007年8000元/平方米左右的价格拉回到原点；保利·东湾也随即以6000多元/平方米的保本价开卖，再现漏夜排队场面；之后下沙跟随楼市大盘进入上升通道一路狂奔，2009年11月，东湾的一线江景大宅卖到了20000元/平方米，如果弱化房源因素，一年的房价涨幅达到了惊人的200%以上。
2010年，前后两次调控，下沙东房价没有出现明显波动，大致稳定在13000-15000元/平方米。
直击2011
在售楼盘纷推低总价小户型
刚需人群有机会逢低入市
下沙东板块经过三年左右时间的消化，几个超级大盘目前的可售房源并不太多，保利·东湾、世茂·江滨花园今年都没有新领过住宅预售证。
只有金隅·观澜时代刚刚在4月24日新推了200多套房源，户型为90平方米左右的三房，存三万抵十八万，打完折后均价大约为13000元/平方米。开发商方面称开盘当天预定六成。无独有偶，保利·江语海也将于5月中上旬推出5号楼56-86平方米的江景小户型，尽管价格还不得而知，但齐齐推出低总价小户型，开发商主攻刚需人群的心态可见一斑。
何况下沙东还向来不乏世茂·江滨花园这样的搅局者，这个卖得比周边便宜、常年有大力度折扣的楼盘，其价格体系永远让人雾里看花，并时不时扮演价格杀手的角色。今年3月，有知情人爆料江滨花园已打到八三折，售楼人员证实了这一说法。昨天，记者再次致电售楼部，被告知这批开盘已有很长一段时间的10号楼房源依然在售，折后均价为14500元/平方米，然而透明售房网数据分明显示，这批房源至今为止的已售均价不到13000元/平方米。
闻堰义桥板块
闻堰曾凭价格战一战成名
近一年来处于无房可售状态
闻堰往南义桥接力
两个楼盘支撑起刚需板块
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闻堰曾凭价格战一战成名
近一年来处于无房可售状态
闻堰这一杭州楼市中的边缘板块，2009年时曾一度凭借惨烈的价格战一战成名。2009年3月，正逢杭州楼市冰冻期，首次开盘的绿都·金域三江无奈以超低价格杀出一条血路，均价4500元/平方米，起价仅3450元/平方米，彻底撬动彼时周边公寓均价普遍在6000元/平方米以上的板块格局。
整个2009年，金域三江开盘五次，价格频频上涨，2009年12月时均价已稳稳站上万元大关。等到2010年4月，金域三江推出最后的江景房源，均价涨至13000元/平方米，但仍不敌市场旺盛需求，两千人争抢136套房源，凌晨一点“被开盘”。彼时，该楼盘单价最贵的顶楼西边套江景房已高达20000元/平方米以上，相比一年前的大甩卖起价涨幅让人目瞪口呆，人称“杭州史上涨得最快的楼盘”。
之后随着板块内最后有公寓房源可售的中粮·易筑售罄，闻堰板块进入无房可售的潜伏期。
直击2011
闻堰往南义桥接力
两个楼盘支撑起刚需板块
闻堰和义桥在行政区域上同属于萧山区，隔着绕城南线，两个区域互相接壤。闻堰当年因金域三江一降成名，义桥今年也是凭着同是绿都旗下的金域兰庭逆市开盘试水而为人们所知。3月13日，杭版国八条细则出台不久，位于四季大道绕城义桥出口约1200米处的金域兰庭首次开盘推出150多套房源，价格为11000元/平方米，户型面积为89方和91方，当天去化七成以上。
义桥作为一个全新的板块，目前仅有两个楼盘可售，除金域兰庭外，另一个是位于义桥镇附近的光耀·蹓跶公寓。蹓跶公寓将于7月底8月初首次开盘，户型面积为80-129方，开盘价格未定。
闲林、老余杭板块
一直跟不上杭州楼市的涨势
2010年狂飙站上万元线
在售楼盘均价大多在万元上下
价格“杀手”频打7字头折扣
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一直跟不上杭州楼市的涨势
2010年狂飙站上万元线
闲林、老余杭板块总是一次次被投资客排除在选择之列，一大原因就是跟不上杭州楼市的涨势。近年来，闲林板块一直游离于主城区和热点区域房价上涨之外。“交通”与“配套”不足一直是闲林的硬伤。与九堡、滨江、下沙相比，闲林缺少必要的生活配套和令人兴奋的大型交通和商业规划，使其一直受到市场冷落。2007年，房价大涨，闲林、老余杭没赶上，房价在5000元-6000元/平方米徘徊；2009年，楼市火热，闲林虽然跟着普涨到8000-9000元/平方米，但相比九堡、滨江等区域，闲林还是被远远地甩在了后面。
直到去年3月中下旬，闲林房价终于得到了快速拉升，二手房价格普遍涨到了11000元-12000元/平方米，一手房更是迅速升温，去年4月新明半岛甚至还上演了千人摇号买房的火爆场景。
直击2011
在售楼盘均价大多在万元上下
价格“杀手”频打7字头折扣
正因为闲林、老余杭等区域在生活配套和大型交通方面的“先天不足”，因此其抗跌能力也明显较弱。每次调控来袭之时，这两个板块总是迅速沦为“重灾区”，率先出现价格松动并展开激烈的价格战，更有新西湖小镇这样的价格杀手，频频将折扣打到7字头。
今年3月上中旬，记者致电新西湖小镇售楼处，售楼小姐告诉记者，当时在售的有25号楼10层以上的部分房源（大约120余套），价格在9000-10000元/平方米之间，“这部分房源目前的优惠是存5万抵25万，另外再送一个车位。“差不多打到了7.5至7.8折。”目前，该楼盘在售房源依然有“存3万抵20万”和“存3万抵25万”的折扣，售楼人员表示，“折后价大约8000元/平方米 ”。
“新政的步步紧逼之下，此时入市购房必定大多数是刚需，对于他们来说，价格始终是最关键的因素。”一位业内人士分析说，目前市场仍经历着量与价的博弈。
绿城·蓝庭的进驻
临平北进入杭州购房者视野
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绿城·蓝庭的进驻
临平北进入杭州购房者视野
“感觉上跟杭州还没有实现真正的无缝连接。”连临平某楼盘开发商也这样感慨。
绝大多数人对“临平北”的认知，始于绿城集团的进驻，打造绿城·蓝庭。随后的几年时间里，又有金都、赞成、东厦、金帝等房产商的陆续进驻，“临平北”才跻身“板块”之列，房价也不断上涨。以蓝庭为例，2007年蓝庭首次开盘，均价5000多元/平方米，六成客户来自杭州主城区；2008年首批庭院洋房产品再度引发抢购潮，当时定价8000元/平方米；目前，蓝庭高层房源在售均价12000元/平方米，多层房源已攀至15000元/平方米。
借力地铁一号线
乔司公寓单价冲破万元
仅两个在售楼盘支撑乔司板块
卡卡公寓价击穿万元线
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借力地铁一号线
乔司公寓单价冲破万元
2006年，东冠房产拿下乔司块房地产开发用地（楼面价1000多元/平方米），才真正揭开了乔司房地产开发的序幕。2007年东冠·逸家以3000-4000元/平方米的价格首次开盘时，吸引了几十人漏夜排队。紧跟着东冠房产进驻乔司的是大名鼎鼎的复地集团，2006年10月复地集团成功竞得乔司的四块土地，打造现在还在售的大盘连城国际。
不过，让乔司真正在房地产市场中具有竞争力，并借势2009年、2010年房产大市一举跻身万元板块的是利好不断的地铁概念。借由“地铁大盘”概念，开发商和投资客一同一步步将价格洼地填平。2010年，东冠在乔司开发的第二个项目逸景花苑一期开盘价格在12600元/平方米；而连城国际一批精装小户型房源价格卖到了15000-16000元/平方米。
直击2011
仅两个在售楼盘支撑乔司板块
卡卡公寓价击穿万元线
“现在的乔司也不算完善，但随着地铁的开通以及镇政府的着力打造，乔司会展现发展潜力的。”东冠置业的胡经理如此描述对乔司的印象，言下之意有着期望，同时也承认短板的存在。
从目前的情况看，虽然地铁概念打了几年，但配套速度远远落后于当初的期望，也没有更多开发商蜂拥而至，目前只有连城国际和逸景花苑两个在售楼盘支撑着整个乔司住宅市场，面对没有了外地投资客、寡淡异常的楼市，有开发商“默默”启动了降价的举措。4月25日，连城国际全新组团卡卡公寓开盘，推出了125套特惠房，户型主推89方的LOFT户型，优惠后起价为9800元/平方米，均价11000元/平方米左右。虽然开发商宣称两天共预定了87套，预订率近7成，但至今还没看到余杭透明售房网上的最终数据，无法判断这批房源销售得好坏。不过，从去年的16000元/平方米到如今的11000元/平方米，开发商借由相对低端的产品给自己找到了一个合理的降价台阶。
夏宫率先打响价格战
海珀来访量增长
直击2011
夏宫率先打响价格战
海珀来访量增长
4月17日，金都·夏宫以开盘均价为9500元/平方米、折后价格不到9000元/平方米的价格策略完胜同期所有对手，从而也打响了临平北的价格战。
和下沙类似，临平北在售房源体量较大，初步估算，在售项目和已出让地块加在一起，可售住宅体量高达302.6万平方米，竞争激烈。目前，仅夏宫周边就有东厦·东港、金地·海珀、绿城·蓝庭、蓝江·四季晶品、赞成·香颂等一众楼盘在售。在夏宫低开后，记者暗访这些楼盘，东港、四季晶品、香颂均表示目前折后单价不超过万元。而一些万元以上的楼盘则借着夏宫的低价热销增长了人气。金地海珀营销负责人赵新伟说，夏宫靠低价开盘提升了该区块的关注度。“近期杭州客户的来访量上升了10%。”同时他表示，“海珀预计5月初会开出1号楼，预计折扣算下来，均价不到10000元/平方米。”
惨烈的价格战，未必不是一个板块的福音
历史证明，在楼市中，最能颠覆多数人对一个楼盘或板块的成见的，莫过于惨烈的价格战。虽然只是一种比喻体的“战争”，但楼市的价格战一样残酷、激烈，充满不可预见性，满足人们某种幸灾乐祸的心理。所以，即使参战方多来自原本不入流的边缘板块，亦会吸引多数人津津有味地围观。
个典型的例子是下沙东区。在2005年之前，下沙楼市主要是一个范围狭小的区域性市场，大学老师和当地公司白领是当地新楼盘的主要客户群，鲜有老城区的杭州人购买。然而，这一年初，一个叫天元2005的下沙楼盘率先打破宏观调控后的僵局，以每平方米3813元的起价在开盘两天内卖出103套，使下沙成为搅热当年整个杭州楼市的支点。
真正的高潮，是其后两个下沙江景大盘华元·梦琴湾和野风·海天城的营销大战。先是25万方的梦琴湾，以4600元/平方米的低价开盘，每次推出一幢或两幢。由于起价超低，在2005年6月杭州楼市观望情绪最浓的时候，梦琴湾在黄龙饭店的产品说明会现场却是人山人海，500人的会场居然需要加座。一星期后，梦琴湾如期开盘，100天内销量便达到惊人的720套。还是在这一年房博会上，与梦琴湾一路之隔的海天城投入空前的宣传气势和促销活动：惊喜价3618元/平方米起，房博会期间9.5折优惠。结果，从房博会开始至结束后的一个星期，海天城共预订出233套，完成计划一半以上的预订量。
这一场声势浩大的价格战，引发媒体连篇累牍的跟踪报道，亦引发业界极其尖锐的争议。多数杭州人从此知道了有一个板块叫“下沙东区”；一些在市中心买不起房的杭州年轻人，甚至也不顾父母的劝阻，跑到“偏远”的下沙沿江安置自己的未来。
另一个典型的例子是申花板块。在2007年之前，这一板块的定位还非常模糊。耀江·文鼎苑开盘漏夜排队的消息之所以广受质疑，有一部分是源自人们对这一区块的不熟悉；而许多城西老蒋村的居民，也还不认可把房子换到1000米以外的广宇·西城年华。这时候，价格杀手滨江·万家花城出现了，它以低于上述两个楼盘近500元/平方米的低价开盘，再加上滨江房产的品牌影响力，迅速引发市场的抢购。
整个2007年，杭州的楼市都在关于万家花城的漏夜排队、一个月狂销1500套、垃圾站事件、神话和论坛上永无休止的互相谩骂贴中度过。内心再麻木的人，都不可能忽略这样一个“口水板块”的存在。很快，所有的杭州中等收入家庭在准备改善居住时，多半会在选择项里有这样一个名字——申花。
今天，当金都·夏宫率先打响临平山北的价格战，多数人在期待着周边楼盘纠结而痛苦的回应同时，必然会开始关注这个原先的边缘板块。并且在不经意间，有些刚需可能真的开始认可这里的居住可实现性。价格战吸引了人们的眼球，超低价直接促动了人们的购买，更多人的购买则提升了多数人的认可度——我们可以大胆预见，一个主流板块又将冉冉升起。
忐忑中的杭州万元板块
历史证明，在楼市中，最能颠覆多数人对一个楼盘或板块的成见的，莫过于惨烈的价格战。虽然只是一种比喻体的“战争”，但楼市的价格战一样残酷、激烈，充满不可预见性，满足人们某种幸灾乐祸的心理。所以，即使参战多方来自原本不入流的边缘板块，亦会吸引多数人津津有味地围观。
今天，当金都·夏宫率先打响临平山北的价格战，多数人在期待着周边楼盘纠结而痛苦的回应的同时，必然会开始关注这个原先的边缘板块。并且在不经意间，有些刚需可能真的开始认可这里的居住可实现性。价格战吸引了人们的眼球，超低价直接促动了人们的购买，更多人的购买则提升了多数人的认可度。
本周，记者将前往寻访价格底线再度被撬动、岌岌可危的万元板块。
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