[摘要] 日前，同策发布最新的标杆企业监测月报，众多标杆房企的单月新增销售同比、环比齐齐下跌，绿城、新城、世茂、万科、保利等房企销售业绩下滑超三成，房价拐点预期增加。
日前，同策发布的标杆企业监测月报，众多标杆房企的单月新增销售同比、环比齐齐下跌，绿城、新城、世茂、万科、保利等房企销售业绩下滑超三成，房价拐点预期增加。
虽然１－１０月，不少房企整体销售业绩仍然保持同比增长，但多数房企仍然存在跑量压力。三季度，房企净利润、净利润率悉数下滑，资金负债率节节攀升，预计第四季度将会有越来越多的房企通过打折促销回笼资金。
知名房企引领降价
最近一段时间以来，上海房地产市场“降”声一片，调控出台后一直猜测的降价潮终于来临，包括龙湖、中海、绿地、万科在内的上半年销售较好的房企率先降价。
同策在报告中指出，越来越多的房企从追求高利润率向高周转率挺进。以龙湖、中海这些以高毛利为主的企业，近期已经明显放低了利润空间，寻求快速周转的方向。降与不降并不单纯是因为资金链的短缺导致的现金回笼，而是与企业自身的战略转变密切相关的；另一方面，从被迫降价到主动降价，打造富有弹性的资金链状态。２００８年降价的房企是由于资金链的紧张而被迫采取的。如今降价的大型房企的资金链并没有２００８年那般脆弱，甚至有的还好于历史同期，这说明房企不再是到了缺钱才降价，而是明显吸取了以前的经验教训，不差钱的时候也积极促销降价，打造富有弹性的资金链；此外，降价从来都是大型房企的有利武器，而小型房企在降价方面效果并不明显。在同等的竞争条件下，大型房企降价所能带来的效应远远大于小型房企，在淡市下，大型企业比小型房企的应对策略要多，这主要靠的就是品牌价值和号召力，而选择此时在一线城市降价，也有冲刺全年业绩的考虑。
报告进一步显示，２０１１年三季度，楼市调控效果进一步显著，开发商的资金链正面临严峻考验，无论是总量还是均值，上市房企的资金状况都在恶化——销售利润下滑、资产负债率上扬、存货激增、现金流日益紧张。而随着信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，“招保万金”四大房企在三季度的业绩环比均出现下跌，其中以金地的下降幅度最为明显，预计第四季度将会有越来越多的房企通过打折促销回笼资金，如何尽快出货成为开发商下阶段最为关注的销售问题。
房企融资渠道多元化
在持续的房地产调控政策背景下，房地产企业目前出现了大面积的资金链紧绷，其中不仅仅是中小企业，包括“招保万金”等在内的龙头地产企业同样面临着现金流窘境。持续紧缩的宏观调控，使得房地产开发企业不得不在银行信贷之外另寻出路。
就在１０月，多家大型房企通过不同的方式进行融资，成为地产业内关注的焦点。港资房企多积极与外资银行合作，在海外资本市场上表现活跃。通过海外发行外币债券、中期票据等方式筹措资金，依靠港资背景，表现出较强的资本融资能力。九龙仓近期先后发行了３０亿美元的中期票据和２．５亿新加坡元的债券，剔除汇率因素的影响，折合人民币分别为１９０亿元和１２．７８亿元。“内地化”港资房企——瑞安房地产的融资力度也不甘示弱，不仅在商业模式和发展战略上表现出很“内地”，而且在融资方式上也近乎内地房企路线。１０月２８日，瑞安房地产同中国银行、中国工商银行、中国农业银行等三大国有控股银行及招商银行等股份制商业银行分别签署贷款协议，并与其控股股东——渣打银行也签署了合作协议，此次一系列与金融机构的合作，给瑞安带来的约３６亿元人民币的资金，为其上海大虹桥项目的拓展稳定了资金供给。
据商报记者了解，内资房企近来也频频出现在资本市场，融资策略推陈出新。中粮地产抛售投资性金融资产，获利约４０００万元，开辟房企新的融资策略。万科则继９月份为其长春蓝山项目的操作公司提供担保融资以来，１０月再度为其名下全资子公司南京金域蓝湾臵业有限公司和深圳万科恒大物业有限公司分别提供担保融资，此次担保金额达到９亿元。随着开发商融资频率的加快以及融资成本的逐步增高，不难发现当前房地产行业对于资金需求的迫切性。
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房企自救纷纷出怪招 一楼盘竟出现五个开发商
二三线城市土地被青睐
除此以外，商报记者从报告中获悉，理论上，１０月原本是房企囤地的好时机，但在本轮房地产调控政策迟迟不肯放松的影响下，土地市场持续遭遇“寒流”。一线城市土地市场陷入深度“冬眠”状态，同策重点监测的２９家房企均未在一线城市出手拿地。相比之下，在二三线城市的土地交易市场上，具有雄厚背景的开发商拿地热情隐现高涨。
近期，二三线城市再度受到开发商的青睐，１０月土地交易数量环比呈现小幅增长，共有２４宗地块成交，土地成交量明显高于北、上、广、深等一线城市。首先，绿地集团大刀阔斧地一举拿下嘉兴５宗地块，累计土地成交面积达１６．２３万平方米；其次，尽管绿城近日遭遇“多重门”事件的困扰，却在土地市场依旧动作频频，绿城摘得山东东营市的８幅地块，累计土地价款约为３４．５亿元，其中有６宗地块全部以低价成交。显然，在当前严峻的房地产市场调控背景下，早先深耕一线城市并以住宅地产为发展轴心的区域性品牌房企逐步向二三线城市纵深地带转移业已成趋势。
万科领衔品牌房企降价潮 楼市拐点逐步确立 中国新闻网
近日，位于北京南六环外的龙湖时代天街以11800元/平方米的起价正式开盘对外销售，而该项目的成本价约为14000元/平方米。此前，万科、龙湖、绿地、中海等大开发商已率先发动“降价潮”，业内人士预计，房价开始告别“只涨不跌”的神话，房企“割肉”进程加速。
跌跌不休万科等品牌房企领衔降价潮
据人民日报消息，位于上海浦东的“万科清林径”近日开盘，报价约每平方米1.3万至1.4万元，较之前期的1.7万至1.8万元，降幅达31%。
与此同时，位于青浦的“万科尚源”一批房源也在降价。该楼盘今年7月推出的精装房备案价每平方米为1.64万元，如今的备案价格每平方米仅1.12万元，降幅逾30%。
消息人士透露，一个月前，万科上海公司内部正在酝酿旗下楼盘降价事宜。此前，万科总裁郁亮表示，万科明年进入“冬季模式”。具体措施是现金为王、积极销售、控制存货、不囤地、谨慎买地。他表示，在调控的大潮中，万科也在积极进行着自身调整。万科要把社区的配套产品做好，软性服务做上去。
据中新网房产频道了解，万科11月在各地推出的新楼盘价格较之前下调幅度达到15%到20%，每平米下降1000-3000元不等。业内人士表示，房企降价销售以加快资金回笼，势在必行。
万科领衔降价，其他标杆房企也纷纷跟进。有媒体报道称，北京龙湖时代天街项目近日以每平米11800元低价促销，216个单位于开盘当天一扫而空。北京中原市场研究部分析师张大伟直言其属亏本销售。
龙湖发言人称，整个项目利润和周转速度是集团关注的经营指标，单以某一次开盘算账并无太多意义，强调首期以低价入市，仍存在利润空间。
据中原统计，截至目前，大型房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。如万科在深圳的两个项目分别推出特价房，折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也传出打折促销的消息，降幅接近20%。10月，大型房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%，其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过1至2成的下降。
北京中原地产市场研究总监张大伟指出，与2008年类似，楼市降价潮的先行者，仍是各大品牌开发商。自今年5月起，就有中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销，以价换量的策略。9月，各地区加入降价销售行列的品牌开发商也有所增多。降幅普遍超过20%，中原监测数据显示，富力、保利、万科等标杆房企，都进行了不同程度的降价促销。在上海、北京等城市，一线房企去库存化的举措均非常明显。
房企渡难关“以价换量”拐点是否真的来临？
经过一年多持续的房地产调控之后，房价终于开始停涨回落。11月18日，国家统计局发布数据显示，70个指标城市房价在10月份首次出现了环比下调的现象，下调幅度达到了0.14%。业内人士表示，房价开始告别“只涨不跌”的神话，房价拐点正在逐步确立。
数据显示，有近半城市新建商品住宅价格环比下降，其中一线城市房价环比全面下降，京沪穗深四个城市降幅分别为0.1%、0.3%、0.2%、0.1%。此外，10月份70个大中城市房价同比价格涨幅继续收窄，为今年以来同比涨幅。
北京市房地产协会发布的数据显示， 前10个月，北京一、二手住房成交均价双双回落，新建普通住房成交均价比去年下降5.1%，降价预期逐步明朗。其中二手房价连续四个月回落，基本回到去年同期水平，主要区域普遍下降。
一线城市新建商品住宅价格首次出现全线下跌，二线城市房价也出现较大的下行趋势。据《国际金融报》统计显示，70个大中城市中，10月份宁波和温州两个城市新建商品住宅价格出现环比、同比双降，出现双降的城市比9月份多一个。楼市降价潮逐步蔓延至二三线城市。
业界普遍认为，楼市降价轮廓日渐清晰，楼市已经入冬，房地产逐渐向“买方市场”倾斜。而随着万科等地产巨头在一线城市实质性的降价举措，关于房价“拐点”是否已经来临的讨论再次成为大家关注的焦点。
《经济参考报》报道说，网民认为，万科将会引领新一轮楼市降价潮，对房价回归理性具有积极意义。而对于房价跌幅，网民意见出现分歧。有人认为缓步下行，有人则认为经济可以承受房价大幅下跌。还有网民从经济增长点的角度，建议谨慎地拔掉中国经济中的高房价这把“刀”。
近日，《新京报》一份调查显示，对于房价“拐点”是否到来，10.70%的人认为已经到“拐点”了，不会再跌了；而36.50%的人认为还有下降余地，购房者需要观望，这两者相加的比例达到了47%以上；而27.90%的人认为没有实质性降价，还有很大下降空间，同时还有24.90%的人认为存在变数，关键是调控政策会不会变化。
大家一方面认为拐点已经出现，另一方面却又担心这不过是昙花一现。对此，经济学家马光远认为，目前地方融资平台的债务高筑，一些重点项目建设又陷入缺钱的困境的时候，民众极为担心房地产调控又会暗度陈仓，使得房价再次暴涨。
马光远表示，要防止出现这种悲剧的关键，应该从房地产一系列制度的改革和完善着手，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系，避免再次进入调控下跌，不调控又反弹的恶性循环的周期。
在“房价拐点”的问题上，同样不乏持乐观态度的人士。张大伟表示，万科、龙湖两大品牌开发商零利润入市的行为标志着楼市拐点的真正到来，对周边项目影响颇大，年底前房价将有望进一步降低。
业内预计，房价大面积停涨回落的趋势越来越明显，房企全年业绩减速已成定局，楼市拐点已经出现。
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