[摘要] 2012年刚刚来到，对广大“房奴”来说，这次岁末年初尤其纠结的是，月供增加了多少？要不要提前还款？都让人颇费心思。
2012年刚刚来到，对广大“房奴”来说，这次岁末年初尤其纠结的是，月供增加了多少？要不要提前还款？都让人颇费心思。
●2012年月还款增额如何算
这些天，提醒借款人注意，2012年房贷还款额增加报道很多，不少都详细列举了增加的数额，比如，“30年期100万元房贷每月增加431.58元”。但借款人往往会发现，自己收到的银行对账单数额却与此有些出入。
房报记者请教银行房贷人士得知，通常，银行会在每年1月的还贷日前，通过纸质账单、电子账单等形式，将新一年度的月还款额度告知借款人。有些借款人会与媒体报道增加额度进行比较，遇到有出入就会向银行咨询。其实，房贷利率调整时，银行是根据借款人剩余贷款额和剩余还款期计算新的月还款额度的。比如，媒体报道30年期100万元房贷每月增加431.58元，而如果一位借款人5年前借了30年期的100万元房贷，他在2012年每月增加的月供其实并不是按100万元和30年期来计算的，而是按剩余贷款额度（约91万元）和剩余贷款额度25年来计算的，其计算的结果应该不到400元。
银行房贷人士还提醒，由于每月的还款日并不正好是1日，因此，遇到利率调整，每年的1月房贷利息会分成两段计息，一段用上一年的利率，一段用当年的利率。比如，某银行的房贷还款日是每月20日，那么，2012年1月借款人的房贷月供利息计算就分成2011年12月21日至31日利率段和2012年1月1日至1月20日利率两段计算，这样，2012年1月，借款人的月还款额会与当年其余11个月的额度会有些差异。
此外，凡是2011年7月7日以后办理房贷借款人，因央行此后没有再加息，还款额度并不会增加，借款人只要按原还款额度还款即可。
●剩余房贷不多 是否要提前还贷
如果剩余的房贷额度和期限都不多，提前还款节省的利息效果不明显，就没有必要提前还款了，这是目前比较“流行”的理财建议。房报记者请教专业人士得知，借款人是否要提前还款应该考虑手里持有的资金能否获得超过房贷利率的率，不能超过，就应该提前还款，而不应考虑房贷剩余额度的多少。
比如，一位借款人尚有15万元贷款未还清，剩余还款期是5年，如果他有一笔15万元的定期存款到期，他觉得提前还款的意义不大，继续存一笔5年期的定期存款，那么他5年的利息是4.125万元 （按年利率5.5%计算），而按照目前的基准利率（7.05%）计算，这笔贷款到还清时，贡献给银行的利息约是2.85万元，看似续存反而合算，但如果算上他因为没有提前还款而必须每月偿还月供约3000元的储蓄约1.6万元（按5年零存整取利率3.30%计算），实际上，这位借款人5年间白白贡献给了银行3250元的息差。
可以看出，对没有投资渠道，资金只能存在银行的借款人来说，有钱就应该提前还贷，当然，对那些还能够享受利率折扣的借款人来说，就没有必要提前还款人，将资金存在银行可能更加合算。
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