[摘要] 标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警，2012年房地产信托大量到期，由于销售回款不利及短期债务压力的问题，2012年部分房企可能面临现金流危机。对于房地产企业来说，巨额债务犹如悬在头上的一把“达摩克利斯之剑”。
转型突围迫在眉睫
专家认为，房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。部分分析人士预计，今年房企的资金链恶化程度将超过2008年。而当这场暴风雪席卷过后，将可能有超过6000家开发商消失。陈劲松表示，假如房价下降20%至40%，基本上所有上市房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。
知名财经评论人叶檀(微博)认为，对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为“傲慢”的企业，2012年会是非常难过、不堪回首的一年，有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，进入房地产企业产权并购的重组高峰期。
上海市经济学会城建专业委员会秘书长周建成认为，一味追逐利益，罔顾风险堆积，是房地产行业过去若干年对“狼来了”熟视无睹的必然结果。以绿城为例，高端产品定位与大规模扩张路径存在本质上的矛盾，而绿城管理层对此种存在显著内生缺陷的战略发展模式在较长时间内视而不见。这一内在矛盾对企业长期发展始终存在影响，但在房地产行情向好形势下容易被忽略，可一旦房地产市场转头向下，则危机四伏。“只有当潮水退去时，我们才知道谁在裸泳。”
SOHO中国董事长潘石屹说，过去十五年中国房地产业的高速增长，背后是中国的城市化。在这过程中，地价、房价均快速上涨，开发商大规模圈钱、圈地。但是，从2012年开始，这种只重规模的商业模式已经结束，新的房地产模式一定是把精力全部投入到产品的创新、设计、质量上来。
中国房地产学会副会长陈国强也认为，过去房企的赢利模式最根本的便是土地溢价。这种模式已经难以为继，必须要提高开发、管理能力，通过开发环节赚取利润。
楼市调控政策不会放松
安徽省芜湖市最近的“救市政策”公布3天被叫停，再次引起业界关注。从去年10月开始，已发生四件同质案例：佛山明文放松限购当天被叫停、成都暗自放松限购被迫公开澄清、中山限价惹争议、芜湖救市流产。专家认为，房价合理回归已成政策核心目标，今年不会动摇。而对于地方救市的容忍度，下半年才可能局部松动，但不会放开。
近日，温家宝总理主持召开座谈会时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。
上海中原研究咨询部总监宋会雍称，芜湖此番试探最终被叫停，再次亮明中央对于地方调控的底线，那就是调控政策出台的基础必须是清楚区分消费性需求和投资投机性需求，尤其是坚决不能再对投资投机需求释出鼓励意图。这是限购理念的一种延续，是楼市“去投资化”的基准线，严峻的经济形势不允许将投资客全面逐出楼市，但至少也不会让投资力量继续做大。
专家认为，对开发企业来说，冀望下一轮“救市”，市场交易热潮的快速来临，显然更加不现实。投机投资力量的缺失将置楼市于资金回笼持续不旺的“冰河期”，激活并放大消费性需求群体并非无路可走，理性拿地、产品升级、市场化定价仍能确保企业渡过严冬。
业内人士称，巨额债务压身，必然会倒逼房企转型突围。短期来看，房地产企业必然会采取“开源节流”的方式“过冬”：即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，以降低开发业务的比重。但做这些动作只是开发商被动自保，市场需求不释放仍难以扭转行业颓势。未来10年，的开发商数量预计将会减少一半左右(现在6万家左右)。主要是中小企业退出，大企业继续壮大，＂国进民退＂仍难以避免，理由是21家合规央企扩张步伐不会太小，而保障房建设还须地方国企出力。
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