[摘要] 2011年四季度，上海豪宅市场处于最为寒冷的“严冬期”中，连素来高调的汤臣一品也悄然无声，一度要开盘的滨江凯旋门项目也避了风头。正是在此时，位于新江湾的中建大公馆以12万元/平方米的高均价高调开盘，震慑了整个高端市场。
2011年四季度，上海豪宅市场处于最为寒冷的“严冬期”中，连素来高调的汤臣一品也悄然无声，一度要开盘的滨江凯旋门项目也避了风头。正是在此时，位于新江湾的中建大公馆以12万元/平方米的高均价高调开盘，震慑了整个高端市场。
而今，随着政策基调进一步明确，大部分高端项目进入了“高低”调整期（进一步提高配套、或直接调整价格），该盘却仍旧以高姿态面对。
资料显示，该楼盘将于近期开盘。日前，《东方地产》到新江湾中建大公馆案场进行了走访，与地王项目进行了近距离接触。
之重一：拒不降价地王项目其实滞销已久
事实上，面对滞销，并非所有的高端项目都认同降价跑量这种销售策略。这种情况主要存在于部分地王项目上。
继新鸿基滨江凯旋门刷新了上海公寓价格之后，位于新江湾城的中建大公馆也紧随其后。据悉，该项目近期即将正式开盘，对外报出的均价高达12万元/平方米。考虑到新江湾板块市场的价格区位，这一“标杆性”的报价受到了业界的关注。
《东方地产》前往现场求证时，该报价得到了项目销售负责人确认。该负责人透露，这些全独栋房源的均价都在12万元/平方米以上，最贵的可达到15万/平方米。
然而据《东方地产》发现，同区域周边项目的销售均价仅在4万元/平方米左右。包括不久前正式开盘的合景泰富嘉御湾项目，该项目作为集团上海的战略性项目，以豪宅标准打造，其销售价格也在区域均价上下。相对而言，中建大公馆销售均价之高，确实让人咋舌。
网上房地产显示，从去年11月8日该项目获得预售许可证起至今，中建大公馆项目推出的153套房源中，有成交记录的仅为7套。项目销售负责人告诉笔者，虽然已经获得预售许可，但项目还要等到4月底左右才会正式开盘。这7套房源全部为内部关系客户预订，且都为独栋房源。
之重二：类公寓“叠加”业内人士直呼看不懂
笔者进入该小区后发现，该社区给人感觉与一般豪宅社区大大不同，每栋楼的栋距都不大，这对于纯别墅社区而言显得非常局促。对此，该案场人士并没有明确答复，仅表示前后栋距为十几米，左右为七八米。
据了解，该项目即将对外公开的是叠加和类独栋房源。然而，在参观完叠加房源样板房后笔者发现，与传统的叠加别墅不同，该项目所谓的“叠加别墅”为一栋三户式结构。
有业内人士透露，“传统的叠加别墅一般为一栋两户式结构，这样才比较符合别墅的居住感觉。而一栋三户的叠墅使得居住密度大幅增加，从严格意义上来讲其生活舒适度其实跟复式公寓房源相差无几，较少有高端豪宅选择这一形式。 ”
此外，该房源户型上给笔者面宽小、进深大的感觉，再加上小栋距，大大不利于低楼层房源采光。
据悉，虽然叠加别墅样板房富丽堂皇，但该项目所有房源，包括均价在15万元/平的独栋别墅皆为毛坯出售。据介绍，价格要达到4000万—5000万元/套左右。这对于毛坯项目而言着实让不少业内人士直呼“看不懂”。
当笔者表示想看一下高价独栋房源样板房时，该负责人则以“尚未完工”为由予以拒绝。
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