[摘要] 7月13日，上午10点半，郭力站在写字楼顶楼直升机起降平台上俯视下面杂乱的工地—挖好的基坑、逐层往上盖的建筑，以及黄色的起重吊车、高塔和横梁。郭力是成都一家房地产企业的副总，大老板是成都一个房地产开发商的儿子，有点闲钱，便弄了这么一家公司，
7月13日，上午10点半，郭力站在写字楼顶楼直升机起降平台上俯视下面杂乱工地—挖好基坑、逐层往上盖的建筑，以及黄色起重吊车、高塔和横梁。郭力是成都一家房地产企业副总，大老板是成都一个房地产开发商的儿子，有点闲钱，便弄了这么一家公司，
100来号人，业务却贯穿整个房地产产业链—从住宅到商业地产，从拿地到开发，从顾问到投资，从同行拆借到运营管理。什么都做，“只要能赚到钱”。
前几天，有人告诉郭力，成都南部有一个商业地产项目要出售。于是，一大早郭力便从成都市中心天府广场出发，沿着天府大道一路往南开，出了三环，目光所及之处，到处都是这样的工地。
按照成都市政府规划，在2030年之前，成都南部将出现以金融和总部基地为特色成都中央商务园区、一个研发与产业化中心、一个高新国际低碳环保产业孵化器以及一个创新科技园区。这让其整个功能与上海浦东类似—有陆家嘴(11.57,-0.08,-0.69%)、世纪公园以及张江高科(7.88,-0.17,-2.11%)技园区。在成都房地产界，许多人习惯于用上海来定义未来的成都：南部是上海浦东，东二外以外是上海徐家汇(10.05,-0.09,-0.89%)，西三外以外则可能是上海闵行区。因为这样的想象，很多建筑物拔地而起。按四川省商业地产联盟统计，在2011年，有110个
在建的城市综合体，沿着规划中轨道交通路线四面散开。将近六成项目聚集在成都的南部—沿着南延线，几乎每一公里就有一家五星级酒店；在5.1平方公里的金融城里，至少有19座高度超过200米的写字楼。而在2007年之前，整个成都还没有一个像样城市综合体。
2007年，成都获批城乡统筹试验区—受此政策利好，政府将“建立以金融为核心现代商业服务业”作为城市规划的重点，而由此拉动的商业地产投资规模达到上千亿元。投资者闻风而动。从沿海迁移至内陆的行动在金融危机爆发后的2008年启动。
所有能叫得出名字开发商都来了。在城市南部，旧城与新城交界之处多是央企开发商，再往南则更多是民企开发商；在城市的东部，聚集着大批的港资开发商和外资开发商。除此之外，一些希望通过商业地产运作而大捞一把的产业外资本，比如医药企业，也散落在这个城市中伺机而动。
在此之前，它们曾经聚集在北京、上海、深圳，分享这些城市城镇进程化过程中的机会与利益。现在，这些城市等待开发的土地越来越少。它们希望能够将曾经在这些城市发生的故事复制在拥有大量待开发土地二线城市，比如成都。
郭力便是在2008年随着这股迁移潮流从深圳来到成都的。他说：“这一整片地方刚刚开发。深圳以前也这样，但现在太饱和，尤其对小公司。在这样一个地方要好些。”
这一天郭力要考察这个项目位于成都南部。上家是一家医药企业，对方向郭力的大老板描述一幅极富诱惑力的前景—开发并持有一家五星级酒店，管理公司可能是洲际或者雅高；由于地价接近于白送，未来盈利空间无限。郭力本能地觉得这个项目危险。果然，当他来到项目所在地，发现这块地位于产业园区的深处，客源有限。尽管4000万元的地价可谓白菜价，但这块土地附有的硬性指标—盖一栋五星级酒店—毫无更改可能性。硬着头皮开工，就意味着不断扔钱，每平方米造价成本至少在1万，按2万平至3万平体量来算，整个酒店造价至少也要2亿至3亿。等到开始找酒店管理公司—国际品牌也不是傻子，市场调查是最基本工作。即使真的找到酒店管理公司，落笔就是签字费和每年不菲抽成。而每天运营费用又是一笔流水账。也正是这样的预算方案，让脑子一热拍下之后上家彻底傻眼了。剩下的运作空间便是抽身离去，狠狠赚一笔土地溢价，于是开始四处找人接手。
以产业换地，几乎是这个圈子里人人都知的秘诀—只要能带来产业和人流，就很容易得到政府支持，随即得到廉价的土地，盖起一个看似不错综合体。基于长期税收、就业等考量，集成式城市综合体被政府热捧—它们甚至要求在房产之上形成产业生态，带动当地经济可持续发展。在这样的游戏规则中，土地经常会落到一些拥有资源的企业手中。
“只要能带去家乐福、沃尔玛，地都好谈，否则就只能招拍挂拿高价地。”中城建第五工程局成都总经理刘宁琳说。刘宁琳在2010年拿下了四川省内多个县级市新区整体开发权。那些被视作有力筹码的大型零售商很快也发现，更好的选择是自己拿土地开发。
北京RET睿意德执行董事聂绮冰说，对零售企业而言，租赁经营是一种比较方便的方式，但同时，在租赁模式下，零售企业就不能享受到物业的。在此之前，他们所处的行业，被认为普遍利润率不到1.7%，即使这些跨国零售企业，利润率也不到3%。现在，包括特易购，家乐福、沃尔玛以及宜家，都有自己地产公司，并开始尝试跨入商业地产领域。
实际上更多企业并不具有这样的资源。于是，皮包客开始盛行。“很多人一开口就说自己有5000亩土地，但要他们拿土地证，却拿不出来。”蒋鹏说，这样人比比皆是，你问他做什么生意，他会告诉你他什么生意都做，“因为他占有资源”。蒋鹏是美国NAI新巢地产成都总经理。
无论通过招拍挂拿地还是以产业换地的方式进入成都，紧跟这股开发热潮而来的，可能都是泡沫。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
