[摘要] 房地产市场所谓的刚需确实持续存在，并且规模越来越大，根本因素是快速城市化带来的城市中非户籍常住人口。
房产调控十年简史
【背景】
房地产市场所谓的刚需确实持续存在，并且规模越来越大，根本因素是快速城市化带来的城市中非户籍常住人口。
在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。尤其是权钱交易、灰色收入占居民收入过高的情况下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房婶不绝于新闻，一个人拥有数十套房并不罕见。
近三年，土地出让所得每年稳定在2万亿-3万亿的规模，仅次于地方政府的一般性财政收入……房价跌落会让地方政府收入锐减。
2009年至2011年底，保障房共开工2100多万套，其中以出租为主的廉租房和公租房各占20%和15%，棚户区改造占42%，以出售为主的经适房和限价房各占17%和6%。这哪里是保障房工程？
房地产调控政策“新国五条”3月1日出台，按照规定，出售自有住房按转让所得20%计征个税。政策甫一出台即震动了的二手房市场，名下有两 套住房的夫妇纷纷办理离婚手续以规避新政，房产登记中心亦人头涌动，加急过户，避免被征税。在上海，过户排队的号码甚至被叫卖到5000元。
这是2013年为了抑制房地产升温出台的新措施，缘起一线城市房价恢复上涨，并且幅度惊人。北京部分小区的二手房价增幅甚至到了20%。之前，业界有预期会出台新的调控政策，以抑制房价，但加码之重，却是始料未及。
然而，政府调控房价的努力并未得到公众的认可，如此猛烈的财税政策，让人担忧新增的税赋会转嫁给购房者，不仅不会平抑房价，还将拉升房价。就算 抑制了房价，也势必抑制二手房的交易，让刚需购房者转向租房，租房成本将不得不上升。过去的几年内，几轮房地产调控，房租跟随其后水涨船高，抬高了京沪等 地的进入门槛，加重了城市白领的生活压力，消费降级现象随后可见。
实际上，尽管公众对高企的房价批评之声甚多，但政府应对此呼声出台的调控政策却也越来越不欢迎，为什么会如此？这需要我们检视过去十年的房产调控政策。
十年四轮调控
从增长走势来看，房价在2004年进入快速增长通道，随之而来的就是政府对房地产的调控政策。根据调控政策的手段与方向来划分，可以分成四个阶段。
阶段：预热期(2002年到2004年底)。早在2002年，国家九部委就发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干 意见》(217号文)，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。2004年被称为房地产的政策年，在土地转让的方式、开发 商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。
这一阶段的房地产调控更多是宏观经济调控，使用的调控手段主要是从供给上控制投资、土地供应等。虽然是地产调控，但没有跳出宏观调控的范畴。房价也一路摸高，房价增幅高峰时超过10%。
第二阶段：结构性调控组合期(2005年初到2008年初)。2005年初，高房价已经成为一个社会问题。调控加码，手段也转向结构性调控，在 抑投资过热的同时，提出“稳房价”的新目标，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构 (如70%、90平方米)、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调整商品房投资性需求等。
但诸多“调控房价”的“房地产新政”推出之后，房价依旧高烧不退。在这一时段，房价的调控政策还呈现顺周期操作的特点，实际效果加剧了房价周期的波动幅度，在2006、2007年的房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。
最终，从2008年初开始，房地产开始整体降温，商品房销售面积开始下降，但这更多是宏观经济形势恶劣的结果。2006、2007年各项严厉的房地产打压政策又在2008年集中体现，又进一步扩大了房地产交易量下降的空间。
第三阶段：鼓励购买期(2008年底到2010年初)。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业衰退的局面，在出台“四万亿”经济 刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税； 个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等。
在政府强力推动下的救市局面上，房地产市场焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海的豪华新盘星河湾一天卖出40亿。 2009年下半年以来，购房者出于投机或买晚不如买早的追涨冲动下，更多消费者又加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，房价增速反而变 快，2009年11月时，增幅同比高达15%。事实上，在这一轮房价上涨的过程中，京沪等地的房价翻一倍的区域比比皆是。
第四阶段，行政干预全面介入期(2010年初至今)。2010年元旦过后，政府有意干预上涨过快的房价的言论充斥于市场，“国十一条”随后即出 台，之后更是史上最严厉的“新国十条”，限制异地购房(限购令)、大幅提高二套房贷标准等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地 产市场交易严重萎缩，2011年还推出了3600万套保障房的计划。涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。
到2012年年初时，房地产市场进入了僵持状态。京沪等一线城市的一手、二手住宅成交量、成交均价涨幅均为近几年来的点。绿城“破产”、房 地产信托风险等也频频传出。虽然学界、业界对本轮房地产调控手段的合理性、合法性多有指责，但不得不说，这些调控手段暂时刹住了房价的涨势。
此时，市场的心态也开始微妙起来，各地取消限购令的风声渐次传出。实际上，也正是从这个时间点，商品房的销售面积与房价开始回暖上升，一直到今年春节前全面复苏，此时调控政策加码已经在很多研究机构的预期中。
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