[摘要] 和全国许多城市一样，在大鳄充沛的拿地热情下，5月的杭州土地市场热度被哄至新高，仅一个月，主城区土地市场吸金100亿元，余杭区收入78.1亿元，加上萧山的1.8亿元，杭州地区五月土地出让总额达179.9亿元，创2010年以来单月土地成交额新高。
（来源：每日商报）和许多城市一样，在大鳄充沛的拿地热情下，5月的杭州土地市场热度被哄至新高，仅一个月，主城区土地市场吸金100亿元，余杭区收入78.1亿元，加上萧山的1.8亿元，杭州地区五月土地出让总额达179.9亿元，创2010年以来单月土地成交额新高。
主城、余杭两区发力
杭州土地市场热度骤升
5月杭州土地收入大涨与主城区、余杭区两区推出的土地量有关。据统计，5月主城区举行了两场土地出让会，共成交8宗地块，总出让面积24.3万平方米，可建面积85万方，成交额达100亿元，这也是今年以来，主城区卖地额第二次突破百亿大关（3月主城区土地成交额为105.2亿元）；余杭区更是开闸放量，一共累计出让了17宗地块，总出让面积达92.7万平方米，可建面积230.5万平方米，成交总额78.1亿元，这一数字超过余杭区2013年1-4月土地成交总和，相当于余杭2012年成交额的6成以上。
在供应量大涨的同时，地价的大幅攀升也显而易见，多个板块诞生了单价“地王”。最近的一个例子就是5月28日出让的余杭北部新城商住地块，越秀以9600元/平方米的楼面价夺地，刷新今年2月融科8302元/平方米的单价纪录，不仅地价3个月上涨15.6%，还反超主城区北部软件园去年7000多元/平方米的成交单价。此外，莱蒙拿下的奥体地块单价13505元/平方米，相比去年龙湖9504元/平方米的拿地价上涨42.1%之多；城东新城的成交单价为淮矿项目14711元/平方米，比之前的纪录也上浮了11.1%；而崇贤板块虽然整体地价不高，不过短短一年多时间楼面价也已涨了60%多，纪录是旭辉项目的4135元/平方米。
外来大鳄拿地额占到八成
杭州已成 “鳄鱼池”
从去年开始，杭州土地市场的一个关注焦点就是外来大鳄，越来越多新的外来开发商不惜血本强势进驻杭州，同时已经布点杭州的外来大鳄也不断加大土地储备，导致5月的杭州土地市场依然是大鳄的“盛宴”。
根据成交记录，5月杭州出让的宅地中被外来大鳄收入囊中的就有9宗，成交额112.2亿元，占宅地总成交额的78.6%。其中，首开、旭辉、淮矿等都是首次入杭，而莱蒙、越秀等则是从杭州外围一步步向主城逼近，此外，佳兆业、万通等也继续加大在杭州地区的土地持有量。
关于外来大鳄入杭的热情和决心，看他们在土地市场上“狂扫”和“死磕”的态度就知道了。参与土地出让竞价多次的旭辉终于在5月实现了进驻杭州的关键一步，4天内狂扫主城区和余杭区3宗地块，豪掷46.9亿元挺进杭州。越秀更是“一战成名”，与万通、九龙仓等一票外来大鳄死磕到底，最终以9600元/平方米这样反超主城区的楼面价拿下北部新城地块。
当雄厚的资本遇上进驻的决心，杭州土地市场的热度就在这样的氛围中一点点飙升。最明显的一点就是各个土地出让会现场出现的高轮次竞价与高溢价率。淮矿地块溢价49%，竞价26轮；越秀地块溢价52%，竞价48轮；首开石桥地块溢价49%，竞价59轮……根据透明售房市场研究院统计，5月杭州地区宅地的平均溢价率高达37.8%，为今年前5个月的值。
面对目前的局面，有业内专家坦言，杭州已经成了“鳄鱼池”。显然杭州市场前景为外来开发商一致看好，但高价地频出是否会催生政策异动？在土地市场热度不断飙高的同时，一些不安的感觉也在滋长。
【特别推荐】
【相关新闻】
5月28日，杭州主城、余杭“双线齐发”推出的6宗土地均成功出让，总成交金额达54.02亿元。其中，主城区3宗共142.4亩土地吸金26.63亿元；余杭区的3宗共277.7亩土地则获得出让金27.39亿元。
当天在主城和余杭的出让中，备受瞩目的城东新城两宅地和勾庄两商住用地均吸引了数家房企的的激烈争夺，最终，城东新城天城宅地和彭埠宅地分别被天阳置业和淮矿地产竞得；勾庄两商住用地则被越秀地产和万通地产分食。与此同时，这两个板块的区域楼面地价记录均被刷新。【详情】
继5月21日豪掷近40亿元首度进驻杭城之后，在今天（5月24日）下午的余杭区土地出让会上，旭辉与赞成鏖战41轮再度胜出，以7.63亿元拿下崇贤新城四维5号商住用地。至此，旭辉在杭州的总拿地金额达到46.93亿元。【详情】
此次余杭区土地市场共推出3宗土地，总成交金额为11.41亿元。除了旭辉拿下的崇贤新城四维5号地块之外，其余两宗商用地均以底价直接成交。
5月21日，杭州主城区和余杭区放量推出的9宗共390亩土地全部成功出让，总成交金额达82.01亿元。在主城区4月25日的土地出让竞价过程中连连受挫的旭辉集团，在此次出让中豪掷39.3亿元拿下奥体、崇贤两宅地，完成其双线同时入杭之举。【详情】
盘点近期楼王 揭示疯狂地价深层次原因
（来源：新快报）“新国五条”更严厉了，不少城市都开始限楼价了。但就在不少开发商和业内人士还在为之扼腕的时候，一场土地的盛宴却在一些一二线城市迅速蔓延开来。广州、北京、上海的“地王”接二连三登场，溢价率也不断攀升。甚至在某些区域，所拍的地价已经高于在售房价。不少业内人士愕然，面粉越卖越贵，面包如何卖得便宜？而奇怪的是，居然还有这么多开发商愿意买账。究竟是为什么？
广州的土地市场已经有很长一段时间没这么火爆过。政府频繁推出市中心靓地、开发商不惜血本疯狂拿地，似乎暗示着楼市即将进入一个炎热的夏季。疯狂的地王诞生后，楼价这匹“野马”还勒得住吗？
调控节骨眼一月三地王
5月23日，广州南洲路1026号地块以34590元/平方米的楼面地价被越秀地产拍得，新的广州地王诞生了。
事实上，这已是一个月内广州诞生的第三幅地王，其中两幅住宅地王诞生的时间相隔仅半个月，而且南洲路新地王的楼面地价是同宝路地王的1.35倍，这等于让地王的身价上升了好几个档次。
面对疯狂的土地市场，就连开发商自己也感到愕然。在某地王拍出后的当天，一位开发商的项目老总听说所在集团天价拿地，私下向记者直呼“实在是不可思议”。而在房地产业内，许多专家也表示“看不懂为什么地价会这么高！”
“土地价格日益上涨，发展商又能否做到控制成本和合理利润、降低房价呢？其实答案是显而易见的，如果仅仅扩大土地供应，但土地价格却居高不下，利用扩大土地供应来提高住房的供应量根本就是空话。”美联物业研究中心相关人士向记者表示，楼市调控是否有效，执行力至关重要，而地方政府在这一关键环节上起了举足轻重的作用。
地王潮催涨广州楼价
在业内人士看来，土地价格与楼价密不可分，地价的上涨则意味着未来楼价的上涨预期大大被加强。
土地市场的风吹草动对楼市已不可避免地造成了直接影响。同宝路地王一出，白云新城某开发商向记者表示，同宝路地王楼面地价25600元/平方米，未来在此地块上建成的高端住宅，其售价预计超过5万元/平方米，远远高于白云新城当前4万元/平方米左右的售价，令白云山豪宅的前景更加明朗化。
白云同宝路地王拍出后，颐和地产执行董事赵永爽也明确表示：“颐和高尔夫庄园将推出5栋保留别墅，售价比之前上涨10%-20%。”据悉，颐和高尔夫庄园此次应势推出5栋别墅，面积为800-1500平方米，均价为3万-6万元/平方米。
不过，在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009年-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”宽松为主转为再度“阶段性”收紧。
业内建议
“价高者得”的出让规则亟需改变
一边是楼市调控政策日趋收紧，一边是天价地王出现，市场究竟要往何处去？为何在调控的节骨眼上却屡现地王呢？广州市社会科学院高级研究员彭澎一语道破天机：“以广州而言，年初制定了土地出让目标，今年要增加将近200亿元的土地收入，从而可以判断广州楼市发展前景，政府希望将土地价格卖得更高一点。”
广东省地产商会常务副会长兼秘书长黄朝辉则指出，一方面是政府为抑房价，通过种种行政方式来“限价”；另一方面，在土地市场上，虽然政府也推出了限总价、竞建保障房等新方式以求能“限地价”，但从根本上看，目前的土地出让方式，仍然没有改变“价高者得”的惯例。所谓“牛毛出在牛身上”，发展商配建保障房的成本，最终都会摊到商品房建设用地的成本上，“价高者得”让“面粉贵过面包”的现象再现，房价又如何能抑制得住呢？
“在抑制房价方面，单纯抑制房价是远远不够的，高房价的一大推动力就是高地价。”在黄朝辉看来，目前的土地招拍挂制度虽然保障了土地出让的公开透明，但却容易推高地价。只有从根本上改变单一的“价高者得”的土地出让制度，比如在土地出让之初，就限定未来销售的房价，或者配建保障房等等，才有可能真正把房价扼制在合理的水平上。
现场
三地王楼面地价均高出周边楼价
一个值得注意的现象是，地价比房价似乎涨得要快得多，三幅地王地块的楼面均价均超过了周边目前在售的一二手楼价，面粉贵过面包的态势十分明显。地价比楼价还高，以后怎么卖？有开发商称：不能以现在的楼价判断以后的楼价。
南洲路地王未来起码要卖5万-6万元/平方米
记者近日在该地块所在的板块踩盘发现，新地王坐拥中轴线南段、南向一线江景、海珠生态城规划等利好，但生活配套则是其的不足。南洲路1026号地块紧邻海珠与番禺之间的珠江水道，这里江景开阔，且南向望江，可谓十分优越。不过，相对于市中心车来车往的繁忙景象，这里却有点幽静的感觉，不但经过的车辆不多，就连路上的行人也寥寥无几，地块东面的珠江御景湾点点灯火点亮，才显露出一些人气。
记者走访发现，目前新地王东面的珠江御景湾已经没有一手楼在售，该盘不望江的二手楼价格一般在1.8万-2.3万元/平方米，一线望江的大户型可以卖到3万元/平方米。尽管楼价不菲，但仍赶不上新地王的楼面地价，业内判断，按照34590元/平方米的楼面地价计算，这块地开发后的产品起码要卖到5万-6万元/平方米。
方圆地产首席分析师邓浩志认为：“广州新地王所在的南洲路十年前房价是3000元/平方米，根据现在的楼面地价，该项目出来售价估计在5万-6万元/平方米左右，十年上涨20倍！”邓浩志认为，广州一个月内出现三个“地王”，广州特别是中心城区的房价未来几个月将加速上涨，楼市调控政策濒临“空调”。
而据美联物业研究中心监测的数据显示，4月，海珠区新建商品住宅签约价格为28474元/平方米，近一年来的均价为25802元/平方米。该中心研究人士表示，该项目的价格将远远背离整个海珠区的新房成交均价，一旦政府实施价格干预政策，该项目将面临巨大的政策风险。
同宝路地块周边将进行旧村改造
5月6日拍出的同宝路地块楼面地价25600元/平方米，相比此前广州住宅楼面地价的保利白云新城地块近2万元/平方米的楼面地价高出了一截。
据悉，同宝路地块距离地铁站步行仅5的距离，而开车到南方医院也只要5左右。该项目周边被宅基地围绕，目前生活配套较为缺乏，但根据同和村人居改造规划，周边未来还将新建两个大型商场及菜市场，而如果开车到南方医院一带，则有广百等大型商场可以购物。较为靠近同宝路地王的是该路段北面的南湖板块，该板块今年开盘的豪宅项目新天半山目前售价4万元/平方米，距离同宝路不远的时代天朗项目今年也会开盘。同宝路周边的二手楼价则要低得多，很多二手楼单价万元左右就有交易。
番禺万博商业地块一年不到地价涨了近两倍
近日番禺拍出的商业地王，其楼面地价也高出了目前周边的楼价。2012年，番禺区南村镇万博商业区地块一和番禺区南村镇万博商业区地块二两幅地块均以底价成交，楼面价分别为4833元/平方米和4809元/平方米。而一年不到的时间里，该商业区地价涨了近两倍，楼面地价拍出14194元/平方米，堪称坐上了火箭。据悉，去年底万博商圈的番禺万达广场曾推出过公寓产品，售价1.5万元/平方米，而番禺万达广场今年还将推售写字楼产品，目前价格未定。有业内人士表示，番禺新商业地王的楼面地价已经接近去年番禺万达广场的公寓楼价，未来新地王开发后，或让该区域的楼价出现成倍增长，而其他开发商也可能会借机掀起新一轮涨价潮。
专家:制造地王是开发商和地方政府合演的大戏
（来源：南京日报）一边是中央三令五申、严格要求确保房地产市场稳定，一边却是开发商不断上演逆市天价拿地的戏码。在中央申明严格调控的背景下，开发商有何理由对后市如此看好？
有专家表示，与一些小企业通过拿地王来提高影响不同，此次广州3个地王拿地的是越秀地产、佳兆业等行业知名企业，而且在竞拍过程中也是击败了恒大、中海等企业才胜出，行业标杆企业参与地王拍卖，反映出开发商整体对后市的看好。这对处在博弈天平另一端的普通购房者而言，并不是一个好信号。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，这些新地王，虽然单价昂贵，但土地总价都不高，不排除开发商通过一两块地价的大幅溢价，捂热整个区域的房地产市场热度和价格预期，达到托市的效果。
“地王”使房价“越调越涨”
暨南大学管理学院教授胡刚认为：这种制造“地王”的方式，是开发商和地方政府合演的一出大戏。开发商赢得了关注、提升了预期，而地方政府通过卖地赚得盆满钵满。这种情况下，“地方政府再怎么表态严格调控不放松，老百姓都会担心未来房价预期会失控。”
地方政府一般的做法是，对开发商进行“价格指导”。但在执行中，出现的新问题是：一些开发商通过拆分合同的方式，把非毛坯房拆分成普通住房和装修合同，以此规避调控。例如，位于广州市番禺区的天玺湾，在全市商品房成交网签价格同比上涨18.6%的背景下，却出现了逆市下降。从去年10月的12000元／平方米下降到不足1万元／平方米。“如果地方政府对此问题管理不到位，结果就是开发商没少赚钱，政府也完成了目标，房价统计依然实现了下降，但结果是老百姓被忽悠了。”一位业内人士表示。
专家表示，政府一方面要通过城市更新改造、农村集体土地入市等制度创新激活土地，置换出更多商品房土地，缓解供需矛盾；另一方面，也应该合理让出土地出让的，防止普通购房者成为最终天价的买单人。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
