[摘要] 1月18日，杭州市政府下发了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（下称《意见》），明令禁止商业办公楼采用公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称来销售，并且在宣传中暗示含有居住功能的现象也被叫停。《意见》将于公布之日起30天后正式实施。
1月18日，杭州市政府下发了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（下称《意见》），明令禁止商业办公楼采用公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称来销售，并且在宣传中暗示含有居住功能的现象也被叫停。《意见》将于公布之日起30天后正式实施。
“躲得过初一，躲不过十五。”一位开发商不无感慨，“2011年住宅全面受限，让商业项目‘风光’了一把，现在这样相当于也被念上‘紧箍咒’了。”
A
商业项目面临“去住宅化”设计、推广、案名严禁暗示居住功能
早在2003年12月10日，杭州市人民政府办公厅就曾下发过《关于规范杭州市区房地产市场部分公共建筑设计与管理的若干意见》，重点针对非住宅用地上出现的公寓式酒店、公寓式写字楼等带有居住功能的公共建筑作出规定。然而，和“老规”相比，新规不但条款更为细致，且直击酒店式公寓“要害”。
首先，“老规定”中允许公共建筑类项目以单元式存在，只要求设计应该明显区别于住宅。然而，本次《意见》中明令非住宅类项目不得采用单元式或住宅套形式设计，必须采取公共走廊式布局，并且，卫生间要按照每层集中设置，每一层设置3个带独立卫生间的单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过一个）。也就是说，现有杭州市在售的具备独立卫生间的酒店式公寓将在接下来的市场上“绝迹”。
其次，“老规定”中只提及套内不得设置通管道煤气的厨房和外挑式阳台，而新《意见》却把挑空阳台以及飘窗全部列入禁止范围。此举直接令目前多数酒店式公寓项目擅长运用的、以增加室内赠送面积的法宝无计可施。位于市中心板块即将销售的某酒店式公寓就以飘窗作为一大卖点。“我们不但赠送飘窗面积，还把交付成品的飘窗位融合了写字台和储藏空间两项功能，这一设计受到不少好评。一旦新政执行，商业项目开发商就无法在这一块做文章了。”该项目营销总监这样表示。
再者，开发商在营销过程中不得再打着公寓名头做幌子了。虽然“老规定”中曾作出要求，“公建建筑项目不得出现带有公寓、花园、花苑等含有住宅性质的名称,建设单位和审批部门在对名称进行审批时,应严格规范其用词,避免误导消费者”，但本轮《意见》则把规定细化到：不能在广告和楼书中暗示具备居住功能，同时在各类宣传册中楼盘名称之后必须用相同字体、字号注明非住宅用途。据记者观察，目前在售的同类项目绝大多数都未在楼书封面的显眼位置标注非住宅性质，而只是在扉页或者内页以“综合体”、“全功能LOFT”等模糊字眼说明产品性质。
《意见》还规定，今后在商业办公等非住宅类项目中，除了特别规定的以外，其他只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。并且，文件明确规定了，商业办公等非住宅类项目不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据。
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偷换概念普遍大量纠纷源自“住宅化”误导
之所以要明令开发商对非住宅和住宅有所区分，就是因为近年来越来越多非住宅项目在销售初期打着住宅的幌子，以一些看似像住宅产品特性的优势，迷惑了不少消费者，也因此制造了不少购房纠纷。
例如，位于萧山闻堰的众安·启航舍就是打着住宅幌子卖商业的典型。2010年末，启航舍推出组团名为“隐龙湾”的商住两用项目，但销售员承诺业主以后使用的都是民用水电，而且预铺煤气管道，交付后可通煤气，但以上承诺均无法写进合同。此后记者从萧山区电力局以及萧山区建设局分别求证，得到的均是否定答复。
这批房源将于2013年5月交付，目前还有尾房可售。记者近日以购房者身份向开发商咨询，得到的依旧是“可通煤气”的卖点。
无独有偶，将于2012年下半年开盘、位于莫干山路萍水街交叉口的综合体项目蓝钻天成也曾向购房者表示会有通煤气的规划。然而当记者向其高层求证时，却得到“还在审批，无法保证能通气”的说法。
律师认为，开发商这种行为有误导消费者之嫌，土地性质明明属于商业性质，以后办出的产权上标注的也是非住宅，但开发商在宣传过程中却有意突出住宅概念，混淆消费者视线。“如果能办出民用水电，顺利开通煤气，则是违规操作。如果待到交付却无法履行如上承诺，就是欺骗消费者的行为。”
《意见》正式执行后，此类钻空子行为将会得到有力遏制。
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记者调查在售商业项目逾三成不合新规
以往开发商以酒店式公寓等类住宅的形式销售写字楼或其他商业物业，就是因为有利益可图，这次出台的《意见》，杜绝了开发商想把写字楼等商业产品做成住宅类型的打“擦边球”做法，这一政策可以说是堵塞了这一漏洞，让商业项目回归商业本质属性。
因为酒店式公寓既有出租回报，又具备日常居住功能，再加上不受限购影响，所以很受市场欢迎。2011年，杭州主城区商业地产项目共成交房源10562套，跟2010年的10568套基本相当。其中，商铺和写字楼双双不敌2010年，全靠酒店式公寓异军突起。
中指研究院杭州分院研究总监曹旭东认为，2011年杭州楼市成交陷入历史性低谷，能卖得动的多数都是非住宅不受限购抑制的商业地产，成交占比45.2%。商业地产中的主体又是酒店式公寓，占比32.5%，而这些产品若对照新规，都是不合规的。“原本非主流的一类产品在倡导回归自住、抑制投资的最强楼市调控背景下，居然成了吸纳投资资金的避风港，这多少有些讽刺意味。所以调控这类产品就迫在眉睫。”
下沙因学区集中、流动人口大、出租需求量高等客观因素，成为酒店式公寓较为集中的区域。例如保利·湾天地、万国IBC、世茂·江滨COSMO、和达·自由港、盛泰·名都中心、万亚·金沙湖1号、和达·东东城等项目均在2011年取得良好的销售业绩。
此外，再如滨江区的网新·双城国际、中奥·江锦国际、君尚·金座、汉峰·峰公馆、天鸿·君邑；三墩板块的西港·新界、浙大·创新科技园；钱江新城的万银国际、绿城·蓝色钱江……以上这些酒店式项目无一例外地配备了独立卫生间，具备居住功能。民间房产评论员大老哥认为，一旦取消了酒店式公寓单套配备独立卫生间的设计，接下来审批建设的酒店式公寓将会完全不适合居住。此举一方面为了规范市场，避免开发商钻法律空子误导购房者；另一方面，有利于今后物业上统一管理，减少纠纷和安全隐患。
因酒店式公寓的保值增值速度一直都比不过住宅，在二手市场上的交易也不活跃，所以，当酒店式公寓失去了现有的居住功能之后，项目的地段、品牌价值等自身条件则越发要紧。
面对杭州市乱象纷生的非住宅项目，政府出台了整治措施。但是，此次政策又将会带来蝴蝶效应，影响到楼市的方方面面。 为什么会选择此时出台？已规划项目是否需要整改？“类住宅”项目会不会形成稀缺？未来非住宅项目的出路在哪里？对土地市场又将带来什么样的影响？时报记者五问非住宅项目新政。
为什么选择此时出台？
去年红火、今年大量面世
杭州市对于非住宅项目的控制，早在2010年即有迹象。当年，一些商业项目中的LOFT等“类住宅”产品的审批就开始逐渐严紧。2011年，又传出杭州市即将出台规范非住宅项目的政策，但是一直没有落地。
直到1月18日，杭州市政府门户网站刊登了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》的通知，出台了对非住宅类项目管理的细则，虽然是对2003年规定的再次重申及补充，但是其中对“类住宅”项目的控制相当严厉。
该管理细则为什么选择在此时出台？有业内人士称，这不是偶然，而是一种必然。之所以选择在此时出台，和目前的商业地产形势有关。
限购时代，什么样的房产品最红？毫无疑问，是“类住宅”。
2011年杭州市主城区商品房成交排行榜显示，成交套数前五位中，商业项目占据3席，且商业项目保利·湾天地以1963套位居榜首。值得注意的是，上述商业项目的产品类型不是写字楼等传统类型，几乎全部为酒店式公寓，即“类住宅”产品。所以，与其说2011年商业项目迎来了春天，不如说“类住宅”项目得到了的发展机遇。
而这种“类住宅”产品具有天然的投资属性，违背了国家对于楼市投资性需求的调控。加上数量较大，而且乱象环生，存在交易风险。
“在梳理2011年楼市的时候，政府有关部门很容易注意到风头强劲的类住宅产品，如果不加以规范，会带来难以解决的麻烦。”中指研究院杭州分院总监曹旭东分析。
除此之外，也和2012年是“类住宅”产品供应大年有关。
前两年，杭州市出让了大量的商业性用地，尤其是2011年，杭州市共出让56宗土地，其中商业用地占了34宗。据统计，在2012年，杭州主城区商业项目的供应量或将超过400万平方米，而绝大部分已规划为酒店式公寓等“类住宅”项目。
“如此巨大的‘类住宅’供应量如果顺利面世，将会彻底扰乱商业项目市场。”有业内人士分析，“在2012年初，政府果断出台此规定是很有必要的，也是势在必行的。”
已规划项目是否须整改？
获审批项目仍按旧规执行
在售或已经通过审批的非住宅项目，户型设计、宣传名称等诸多方面如果和新规不符合，是仍旧按照现行执行？还是会按照新规整改？
“实施意见”里有规定，“本意见发布前已取得方案设计批复的商业办公等非住宅类项目，按原批准的设计文件执行；土地出让合同有约定的，按约定执行。”
市建委设计处严处长称，这次文件是对2003年文件的一次重申，并适当细化。已经通过审批仍旧按照原来的执行，但是因为这次文件的延续，工商、房管等部门在执行中会有所根据，类似酒店式公寓等类住宅产品会更加地规范化。
“开发商自身已经有了项目方案，但是尚未递交审批或审批暂未通过的项目，受新政策冲击会特别大。”曹旭东称，“如果政府严格执行新政，不打折扣的话，这些项目前期规划等投入将会打水漂，怎么继续规划也将面临着巨大的挑战。”
位于某经济开发区的一个商业项目，目前的规划是建4幢高层的酒店式公寓，其中近一半为局部挑高的LOFT户型，并且设有独立的卫生间和厨房，宣传语称“精装公寓”。和大多数酒店式公寓一样，户型、宣传语等方面均违背了新规。“定方案的时候，我们试了好几个方案，花费了大量的人力和财力。我们内部刚刚敲定方案，还没有来得及报上去审批，新规就出来了。”该项目负责人面对突然的政策很苦恼，“接下来就看政府的了，如果政府严格执行，我们就被搞死了！”
现有酒店式公寓会成稀缺品？
谈不上稀缺，但是更具优势
酒店式公寓作为一种过渡性住房，空间私密、装修较好，这受到白领等年轻租客的欢迎，在二手房租赁市场上一直是不可或缺的重要组成部分。
除了已经审批通过的项目外，其他的“类住宅”均将按照新规执行，未来几年，目前市场热销的酒店式公寓等或将绝迹。
需求存在，但是供应被斩断。目前“幸运”的在售项目，会不会因为处于新规的“夹缝”而奇货可居，反而因为稀缺而受到热销呢？
野风·现代中心是位于市中心的商业项目，年前面世取得了不俗的成绩，目前尚有一半左右的体量。野风集团营销总监陆佳称，如果以后类住宅项目受到限制，对野风·现代中心来说无疑是个利好，尤其该项目位于市中心，更是稀缺中的稀缺。但是陆佳强调并不会因为酒店式公寓稀缺了而刻意提高价格，而是会根据市场而定。
双赢机构总经理章惠芳认为，酒店式公寓本来即为畸形产品，是开发商打“擦边球”的结果，正确的叫法应该为“公寓式写字楼”。因为是不合理的，所以谈不上稀缺与否。但是章惠芳认为需求是存在的，和未来相比，目前在售的项目更有优势，可塑造性较大。
商业项目出路在何方？
类住宅或将被堵死
酒店式公寓等之所以被称作“类住宅”，原因在于其是“商业的身子、住宅的脸”。除了土地的使用年限、落户、按揭政策等有所区别外，为了迎合市场，在户型设计、外立面、配套等诸多方面，如今的商业项目越来越朝住宅靠近。
“酒店式公寓本来就是一个不合理的产品，它是迎合投资客的一种杂合产品。”曹旭东称，“这次的新规只不过把它打回了原形，重新回归了其办公的功能而已。”
但是，失去了住宅用途的商业项目的市场需求又有多少呢？从销售的角度讲，未来的非住宅项目单纯地建造成“火柴盒”般的办公场所后，会得到市场的承认吗？
有网友称，开发商经历了一次次的调控，每次都是“上有政策，下有对策”，总是能想出来对付新规的招数。
但是，曹旭东认为本次的新规特别详细，已经考虑到开发商应对的方方面面，是一张严严实实的大网。“非住宅项目以后的出路在哪儿，关键要看政府会不会严格执行了。如果执行不打折扣，对于商业性用地来说将会是难以估摸的灾难。”
对此，章惠芳认为这次的政策如果严格执行，几乎会将酒店式公寓等类住宅产品堵死，未来的市场中将没有新的酒店式公寓出现，商业用地上出现的只有酒店、写字楼等。
土地市场有何影响？
商业用地前途未卜
2011年，杭州住宅用地不景气，而商业用地不减反增。刚进入2012年，商业用地即表现出惊人的苗头。1—2月份，杭州主城区的商业用地推地量，已经创下了历年之最。
杭州市国土资源局网站挂牌文件显示，截至2月9日，杭州市主城区1-2月份已经和将要出让的商业用地，多达12宗，总面积319亩，可建建筑面积高达74万平方米。这一体量，逼近2011年上半年成交商业用地总和(10宗，可建面积76万平方米)。
其中，有4宗商业用地已于1月4日出让；另外8宗，分别将于2月7日和2月8日出让。
政府一方面狂推商业性用地，另一方面却又堵死了商业用地的最有利发展模式。值得猜想的是，2月7日和2月8日的土地出让会现场会不会因此而遭遇冷场？
章惠芳认为，接下来的商业用地出让会受到影响，预计2012年商业用地的成交量或略有减少，但是尚不能下结论，因为不排除政府拿出位置较好的且起价较低。
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