[摘要] 昨天，杭州土地市场龙年第二次拍卖，3宗商业用地再次直接成交。至此，本月推出的8宗商业地块全部零溢价成交。但在过去的2011年，商业用地是土地市场上的一朵“奇葩”——不仅成交放量，而且多宗商业用地在出让过程中频遭争抢。
昨天，杭州土地市场龙年第二次拍卖，3宗商业用地再次直接成交。至此，本月推出的8宗商业地块全部零溢价成交。但在过去的2011年，商业用地是土地市场上的一朵“奇葩”——不仅成交放量，而且多宗商业用地在出让过程中频遭争抢。
事实上，杭州2011年的土地市场有点冷，但杭州主城区商业用地出让总面积为1070.7亩，占到当年总出让面积的近半壁江山；2010年，杭州主城区已出让但未上市的商业地块也达到1140.1亩。
按照拿地两年后上市的常规开发进度，这些总量2211亩的地块将在2012~2013年期间上市。然而，就在春节前后，一则名为《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》的文件却让热衷于拿商业地的开发商措手不及。这则将于2012年2月11日开始实施的《意见》规定，商业地不得打擦边球开发公寓或酒店式公寓产品。而据记者了解，大多数拿商业地的开发商都打算作“类住宅”开发。新规定下，这些总量达到2211亩的商业地将如何消化？
商业地，没有卫生间很难“装”住宅
杭州市政府官网上公布的这则名为《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》规定，商业用地的卫生间需按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计。
有开发商评论，这一规定可谓卡住了拿商业地想开发酒店式公寓开发商的“命门”。
目前市场上在售的酒店式公寓至少都拥有一个独立卫生间，有一个开放式的类似厨房的功能空间，虽然不能见明火、不通煤气，但真要开火也不是不可以。
但根据《意见》规定：商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个）。也就是说，以后酒店式公寓项目的卫生间不再有套内“独立”卫生间，而是公共卫生间，且按常规的单层1000平方米的商业建筑为例，每层隔出3个带独立卫生间的单元。
另外，现有的酒店式公寓项目常使用飘窗、挑空阳台等设计，增加使用面积，而《意见》中规定商业办公等非住宅类项目“禁止设置外挑式阳台、飘窗”。
《意见》还规定，“在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地（留用地、拆复建用地、开发性安置用地）中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让（销售）、办证，其他项目只能按幢整体转让（销售）、办证，不得分割转让（销售）、办证。”这一点，虽说和现行情况变化不大，但无疑也是个“门槛”。
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