[摘要] 离“金九银十”结束只剩下最后一天，这个原本被众多开发商寄予厚望的传统销售旺季，成交数据却仅与正常月份相差无几，多少令人有些沮丧。
离“金九银十”结束只剩下最后一天，这个原本被众多开发商寄予厚望的传统销售旺季，成交数据却仅与正常月份相差无几，多少令人有些沮丧。
淡季不淡，旺季不旺，这样的特点在今年的楼市中表现得尤为明显，毫无疑问将会对楼市走向产生一些微妙影响。
“金九银十”
需求未见反弹
今年杭州楼市的节奏，似乎开年之后就出现了错乱。原本一向是楼市冰冻季的3月，却因为二手房20%个税政策，出现了历史罕见的成交高峰；4月份因为房产税传闻甚嚣尘上，也涌现了一个不小的购房高潮。此后数月，市场需求一直萎靡不振。一个可以理解的原因是，大量购房者抢在3、4月份下单，透支了市场需求，需求短期难以恢复，也完全在市场预料之中。
但是随着时间的推移，市场需求得到将近半年的积蓄之后，不少业内人士都认为“金九银十”成交会有起色，如果开发商价格给力成交甚至会爆发。但是从成交数据来看，这一期待完全落空，实在出乎意料。
9月份，杭州主城区（不含萧山、余杭）新建商品房成交3730套，这一成交量在今年前9个月中属中游水平，位列第五，仅比酷热的8月成交量多404套，相比3月有1000多套的差距。而与去年同期相比，成交量下跌了16%。因此，9月份的成交数据一出炉，引发市场一声叹息。
然而10月份的成交数据似乎更糟糕。截至10月29日，杭州主城区新建商品房成交仅2650套。即使加上本月最后两天的成交数据，全月成交量也很难突破3000套。这样的成绩，在今年前10个月中排名倒数第二，仅比2月份好一些。10月份的成交数据给“金九银十”浇了一盆冷水，最后一丝希望也宣告破灭。
去年杭州主城区新建商品房月成交量大多数都在4000套以上，而今年只有少数几个月的成交量站到了这一台阶上，需求疲软是困扰当前杭州楼市的一个大问题。
市场需求能否反弹，是房价、政策、市场信心等因素共同角力的结果。失去了“金九银十”这样一个大好时机，今年的杭州楼市要想重现去年的辉煌已基本无望。“金九银十”黯淡无光，也将直接导致全年成交难有大作为。
竞争激烈两极分化加剧
如果是发生在“房荒”无房可买的市场背景下，成交量平平没必要大惊小怪。但是这个“金九银十”，楼市库存量达到了历史高点，无论从哪个角度来看，房源都非常充裕。杭州市区商品房（含萧山、余杭）库存量自9月底突破10万套大关之后，一路水涨船高。主城区商品房库存量也一度突破5万套大关，比去年初的历史峰值高出将近5000套。
如此巨大的库存压力之下，市场竞争明显加剧。只不过相比去年，9月份的杭州楼市房价上几乎没有任何波动，大多数楼盘因为没有太大资金压力，尚未对价格进行调整。这样的一种现状，直接导致买卖双方陷入市场僵局，开发商不愿意动价格，购房者还想再等等看。9月份成交没有闪现亮点，很大程度上是因为市场波澜不惊，观望气氛占据了主导。
进入10月份之后，不少楼盘开始寻求突围，个别楼盘不惜赤裸裸降价，不少即将新开的楼盘对外宣布了具有竞争力的底价，一时之间价格战的暗潮涌动。不过由于大多数低价楼盘要到月底或者下个月才开盘，市场上的响声已经起来了，但是至少要到下个月才能看到浪花。而且这些低开楼盘已经成功吸引了一部分购房者的眼球，先前的购房计划也因此有了变动，牺牲了一部分10月份的成交量。这也就是10月份的楼市看上去远比9月份热闹，但是成交量反而不如9月份的一个原因。
“金九银十”虽然市场整体疲软，但还是有一些人气楼盘，取得了不俗的成绩。比如10月27日首次开盘的万达广场，推出将近200套商铺预订一空，创下了今年杭州楼市商业楼盘的销售记录。而同一天推出新房源的万科北宸之光32730元/平方米[余杭]万科北宸之光101套在售，222套房源又一次出现“日光”盛况。据杭州透明售房网统计数据显示，10月份主城区卖得的5个楼盘成交量高达732套，占10月份成交总量的20%还多。相比之下，大多数卖点不多的楼盘却鲜有人问津，即便是双休日，售楼处还是出现了门可罗雀的现象。
对楼市而言，“不愁卖”的时代早已一去不复返。高库存的压力必然会使市场竞争加剧，但即便如此还是出现了一些超人气楼盘。如何打造一个更具竞争力的楼盘，如何在低迷的需求中更精准地锁定购房者，这对多数开发商而言是一门必修课，否则很有可能陷入滞销的泥淖中无法自拔。
成交量日益平均化将成常态
曾几何时，“金九银十”一度是销售旺季的代名词。比如2009年的杭州楼市，8月份主城区商品房成交量还只有3844套，到了9月成交量突然飙升至5986套，环比上涨56%。但是至少从目前的楼市行情来看，“金九银十”的辉煌已经不再。购房者不会挤在“金九银十”中下单，自然开发商也不应过度寄望于“金九银十”。
前几年杭州楼市屡屡出现“金九银十”现象，原因之一是10月份有房博会，不少开发商都有在房博会期间开盘的习惯。由于楼市整体上供小于求，只要有房源一推向市场，销售都会不错，成交量大涨也就在情理之中。也正因为如此，久而久之“金九银十”就成了一种市场规律，而这种市场规律更多的是一种人为因素。
随着供求关系的变化，市场上房源相对充裕，购房者已经大可不必等到“金九银十”再去抢房。而从房贷市场看，下半年往往要比上半年紧张，从而成为抑制“金九银十”成交的一个重要因素。
淡季不淡，旺季不旺，这样的一种市场节奏，将对开发商的营销策略造成较大影响。把开盘的时间节点放在“金九银十”，沾市场的光迅速走量，如果开发商还想打这样的算盘，显然已经不合时宜。
经历了这个“金九银十”，其实很多开发商已经深有体会，像前几年那样沾市场的光已经难上加难。务实理性的做法是，将更多的精力投入到对自身产品卖点的提升。那些在低迷市场中能够一枝独秀的楼盘，凭借自身努力走出了困局，显然是个好榜样。
其实已经有不少开发商对“金九银十”绕道而走，根据蓄客的需要选择合理的开盘时间，而没有刻意去挤“金九银十”。也正因为如此，杭州11月份的开盘总量将会超过10月份。无论是成交量还是开盘量，“金九银十”都将不会占据以往那样重要的位置，全年每个月的开盘量也将日益平均化。
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