[摘要] 在严厉的楼市调控下，开发商在银行、股市、销售等各种渠道资金都不顺畅，而目前备受开发商“青睐”的信托融资，不仅成本高昂，也受到严格监管。分析人士称，如果开发商继续选择扛价，可能遭遇资金“鬼门关”。
在严厉的楼市调控下，开发商在银行、股市、销售等各种渠道资金都不顺畅，而目前备受开发商“青睐”的信托融资，不仅成本高昂，也受到严格监管。分析人士称，如果开发商继续选择扛价，可能遭遇资金“鬼门关”。
在中央一连串的政策严控下，无论是银行借贷，还是股市融资都收得很紧,而被称为开发商“救命稻草”的信托融资，不仅监管变严，而且融资成本高昂，容易造成企业财务内耗。因此，有专家认为，如果继续扛价，市场销售进一步萎缩，开发商将面临资金的“鬼门关”。
据了解，目前房企资金来源，除开发商原始积累少量自有资金外，预售款、现房回笼、银行贷款、同行借贷、发行公司债、上市或增发等一直是获得资金的主要渠道。但从最近的情况看，昔日的这些融资渠道似乎不再畅通。
银行由于考虑风险，对房地产行业贷款采取了谨慎的态度，授信贷款两个月来几乎绝迹。同时，开发商IPO、上市公司再融资也基本泡汤。而近期火热的信托融资受到更严格监管，而且融资成本非常高昂。
统计数据显示，今年上半年，新成立的房地产信托产品接近140款，成立规模超过350亿元。而2009年全年有181款房地产投资信托，规模为327亿元。根据记者不完全统计，5月以来，包括中南建设、中华企业、南国置业、世茂股份等多家房地产公司发布了信托融资计划，总融资规模逾50亿元。但目前银行信托双双提高开发商的贷款门槛，信托融资成本随之上升，资质一般的开发商融资的利率水平也已高达15%~17%；资质好的也达到10%~12%。值得注意的是，目前部分房地产信托产品的率冲到17%。普益财富信托研究部赵扬指出，率17%意味着整个项目的融资成本要接近30%。“如此高的融资成本，将会对开发商的财务状况造成严重内耗，很多开发商选择信托融资可能是迫于无奈。”东莞某房企高管透露。
房地产营销策划专家谢逸枫认为，考虑到目前市场销售低迷，除去2010年下半年“拿地钱”，支付公司外债以及银行负债的资金外，开发商资金压力剧增。“如果房企继续选择扛价，大部分房企将踏入资金鬼门关。”
调控政策效果初步显现
国土资源部部长徐绍史日前表示，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整。国土资源部总规划师胡存智也表示，将严格规范土地出让制度。这些被网民解读为管理层在为第二波楼市调控释放信号。不过，有业内专家就表示，目前楼市调整才刚刚开始，即使出台政策，多数也是对先前政策的执行。
杨红旭表示，今年以来，国务院层面的调控文件有两个，总的调控目标是“促进行业平稳健康发展”，核心目标是“遏制部分城市房价过快上涨”。而数据显示，这两个调控政策的效果已经初步显现。地产人士陈建明也表示，楼市波调控政策力度大，政策实施一个季度后，中国宏观经济数据表现出明显的下滑趋势。因此，即使有政策出台，也是对轮调控的补修。
中指研究院数据显示，在其检测的10个重点城市当中，有五个城市本月首周成交环比上涨，其中，广州成交14.07万平方米，环比增长23.46%。而北京、上海、重庆、广州和武汉这五个城市成交均价环比下降，即使在部分上涨的城市中，涨幅也明显收窄。“现在的状况基本上是沿着中央调控的方向走，多数城市房价上涨明显放缓，而且部分区域的价格也有所松动。只要既有政策正常执行，未来开发商降价是不可能避免的。”东莞某开发商高管私下对记者表示。
“房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”
国土资源部部长徐绍史终于明确发话了。
自今年4月一系列房产新政出台后，房地产销售大幅下滑，但房价却未见明显跌势。据此，7月4日，在国土资源厅局长座谈会后，国土资源部部长徐绍史表示，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右，房地产市场可能会面临全面调整。
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北京广州等一线城市部分降价楼盘再现热销盛况
此番表态显示了国土资源部运用土地政策调控楼市的决心，对地产商资金链也是一个不小的考验。这，是否又将掀起新一轮楼市调控风暴？
各部委动态
徐绍史还表示，下半年国土部将继续积极参与房地产调控，各级国土资源部门要加大房地产用地供应，有力推进房地产用地管理和调控工作，主要措施是根据年初供地计划，继续保障房地产，尤其是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。
与此同时，在日前召开的房地产夏季峰会上，国土资源部总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的70%，保证金不低于出让价的30%。
这已是国土资源部近半个月内四度就楼市调控的表态。对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”“炒地”行为。通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。
“政策已从调控需求到收紧开发商贷款的路径逐渐展开，再度增加开发商的资金链压力。”专家认为，再提高10%的土地出让金，表明土地市场将作进一步调控。
此前，国土资源部副部长贠小苏、国土资源部部长徐绍史曾表示，房地产用地管理调控仍是国土资源部当前的一项重要任务，全系统要坚定主动参与房地产用地调控的决心，进一步加强房地产用地管理和调控。住建部相关负责人表示，各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲，要让人民看到政府遏制房价过快上涨的决心和信心。
在楼市买卖双方博弈胶着之时，如此密集的官方表态引发市场猜测，政府对房价下跌和楼市全面调整也许已有准备，在政策达到效果前，楼市调控或许不会放松。
除了国土资源部以外，住建部也在积极摸底调研房地产市场情况，加快地方房地产信息管理系统和预警系统的建设。
国家税务总局正在加紧督促各地落实土地增值税清算问题，除了调高预征点以外，也更强调各地提出土地增值税清算的落实日程和落实手段。
房产商声音
华远地产董事长任志强在博鳌上呼吁开发商“降点价”。他的理由是：降价是为避免政府出手更加严厉的政策。任志强称，开发商不如降降价，回到原来的运行轨道上。如果继续不低头，开发商很可能被继续出台的政策打压。任志强表示，房价在5月份已经不再上涨，同比和环比都出现下降，如果政府只是希望房价不要过快上涨，已经达到了目的。
“万科目前已经在把新产品低价入市”，万科执行副总裁肖莉在接受记者采访时依旧没有承认万科降价。她表示，由于近日被舆论关注的“降价产品”都是新产品，所以不涉及降价的问题，万科在以一个合理的价格销售产品。同时她表示，调控后房价已经松动。
上海复地董事长范伟表示，有的时候需要“有形的手”出来指导和博弈一下，但政府有时候不可能是上帝。今年房价应该有些调整，销量慢慢会回升。从公司层面来讲，谁先带头降价是个问题，如果企业决策都理性了，调控就达不到效果。
各城市楼市成交动态
6月底，北京等一线城市降价开盘的部分房产项目销售再现火爆，多个城市一手房成交量环比出现回升。业内人士认为，开发商定价低于预期是销售恢复的主要原因。
近期，北京等一线城市部分楼盘开盘价格在4月份高点的基础上下降了15%左右。如上周开盘的位于北京南五环的保利茉莉公馆，成交均价1.67万元/平方米，较调控前类似楼盘约2万元/平方米的高价出现了下降，降幅在10%-20%之间。6月19日开盘的远洋沁山水项目，整体签约价格在2.5万元/平方米，比预期开盘价格降低了10%左右。
降价开盘项目受到了投资者的追捧。根据官方签约数据，保利茉莉公馆上周新开662套，目前销售率已达95%，远洋沁山水签约率达90%。
14个重点城市中，上周一手房成交量环比上升有6个。其中，北京环比上升50%，广州环比上升8%，并且住房总体成交情况也出现了好转。
搜房网友热议新一轮房产调控
房价降多少不好说
自“三季度将推新政调控楼市”这一消息传出，也引来搜房网友纷纷热议【点击进入论坛讨论】。网友们一致认为，房价的未来扑朔迷离，楼市到底降价到什么程度，还不好说——
网友“笛爱尔”：这是第二个信号？
网友“过客”：给中央政府一点时间，给温总理一点时间
网友：jianyuan135“：七月就会看出来了，这只是个开始，下半年应该会有大幅度的降价。
网友”济州岛的雪“：现在只能观望了。
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