[摘要] 激烈竞争加上沉重销售任务，僵持了3个多月的许多开发商急在心头，却未有大行动。当保利东湾的促销信息发布，所有人都在屏住呼吸，等待结果。如今，迷雾散去，谜底浮出水面：这个价格，是可以撬动销售的。这就等于，下沙的房价阶段性底部已经形成。
近段时间在杭州楼市传得沸沸扬扬的保利东湾“存5万抵25万”促销活动，暂时画上了句号。
成绩非常漂亮。281套房源，已经成交247套，成交率达到88%。摇号、排队、加推，这些久违的现象，又再次出现。【保利东湾开盘摇号再现 推281套房源几近售罄】
保利东湾的热销也助推了杭州楼市上周的成交。昨天，来自杭州透明售房网的统计数字显示，上周纳入网上销售的八大区域中，一手商品住宅成交了572套，总成交面积5万多平方米，总成交金额9亿多元。其中，下沙是成交的，共成交了258套。（杭州日报）
根据中指研究院杭州分院的统计数据，上周杭州主城区商品房成交量成交套数为642套，成交面积为6.5万平方米，两项数据分别环比上涨了19.11%和4.44%。从主城区商品房来看，成交重点在下沙开发区，成交套数为224套，如此成绩主要归功于保利·东湾项目。
摇号区内等待摇号的购房者（图片来源：搜房网）
在清冷的杭州楼市中，保利东湾凭借着敢吃调整价格头口水的“大无畏”精神，打了一场漂亮的战役。与此同时，也拉开了2010年杭州楼市的降价大幕。
激烈竞争加上沉重销售任务，僵持了3个多月的许多开发商急在心头，却未有大行动。当保利东湾的促销信息发布，所有人都在屏住呼吸，等待结果。
如今，迷雾散去，谜底浮出水面：这个价格，是可以撬动销售的。这就等于，下沙的房价阶段性底部已经形成。
采访过程中，几乎所有的开发商都表示这是个“好事情”，除此之外，许多人也已经蠢蠢欲动，为下一步价格策略做准备。金隅观澜时代，保利东湾，大盘，8月待开盘，售楼处的回答是：优惠措施目前还没定，但肯定会有，只不过可能方式不同。毫无疑问，保利东湾的成交均价，将成为他们最终定价的最重要参考因素。
优惠促销的活动，也有蔓延之势。比如下沙东部国际商务中心的“存5万抵8万”，复地连城国际“他-她”公寓的“存1万抵10万”优惠活动【感恩新老客户 连城国际他她公寓"存一万抵十万"】，采访过程中，虽然还是有开发商咬牢价格，松动幅度不大，不过大家对降价优惠的说法，不再似之前那么敏感，这却是事实。多个销售人员在记者询价时表示，“如果怎么怎么样，价格还可以再商量。”
这论调控下，一向受行情变化价格弹性较大的下沙，又做了一回“出头鸟”，而人们比较关心的是，这轮源自下沙的降价风潮，会否向其他区域蔓延。
浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，保利东湾以及下沙一些楼盘的促销活动，应该说对楼市起到了榜样作用。不过大多数开发商现在还是扛着，因为对于楼市短时间回升，依旧抱着希望。但这种希望迟早会落空。等到11月份，传统“金九银十”已过，市场还是没有回暖，大范围的价格战就会爆发。
当然，一个楼盘调价后，后续楼盘要跟进，我们需要给他们时间。市场所需要的，只是等待。
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单价1.2万 保利降价威力显现
消失已久的摇号买房现象，再度出现在杭州楼市。
“听说保利东湾的房子被抢光了，现场场面很火爆啊”、“我刚去了保利东湾，已经没什么房子了”……这两天，杭城楼市最为火爆的热门楼盘，无疑是推出“存5万抵25万”促销活动的保利东湾，这个楼盘推出281套房源，居然又引发抢购风潮。
这对于4月以来遭受宏观调控重压的杭州楼市来说，也是最漂亮的销售成绩。
保利东湾推出促销活动，首当其冲受到影响的，无疑还是下沙的楼盘。事实上，保利促销旗开得胜的消息传开，以金隅、世茂等为代表的下沙楼盘也都蠢蠢欲动，金隅观谰时代部分房源“存2万抵20万”，世茂江滨花园已试探过85折，可以预见的是，下沙房价正在经历新一轮的重构，这个曾经无数次吸引过购房者眼球的区域，再次成为当下清冷楼市中，人们关注的焦点。
与此同时，许多人感兴趣的是，其他区域的楼盘会不会迅速跟进，降价潮又会否蔓延，从而带动整个杭州楼市房价下调？楼市的成交量，真的能就此回升了吗？
均价12000多元 保利三天签约率超八成
当房子卖不动的时候，降价促销提高楼盘的性价比，无疑是的杀手锏。这两天掀起热销狂潮的保利东湾，再次印证了这一点。
24日，下沙保利东湾售楼现场聚集了几百号意向购房者，参加摇号选房。此次开盘推出的是10号楼，开发商首先拿出了20层以下的171套房源参与此次存抵优惠活动。此前，意向购房者存入5万元预约金，便可根据具体房源户型面积的不同享受优惠。其中，购买77平方米可抵15万元总房款，买93平方米可抵20万元，买112平方米可抵25万元。优惠后的价格，仅10100元/平方米。
由于客户实在太多，开发商临时决定，加推10号楼20层以上房源，并同样参加“存就抵”的活动。来自开发商的数据，当天即成功预定八成。
保利东湾的现场盛况，让许多人有些怀疑，杭州楼市还是那个冷到冰点的楼市吗？
周一上午，记者再次来到保利东湾的现场售楼处。门口的车道上依旧停了不少车，其中有一些是浙C牌照的车子。几个温州口音的看房者匆匆下车，往销售部走。现场销售中心，记者看到有三三两两的人坐着交流，秩序井然，已经看不出热销的那个盛况。
当问到此次热销的10号楼，接待记者的销售人员表示：已经基本上卖光了，随即介绍我们看一下将开的9号楼，并说两幢楼都位于小区的北面，位置和户型都相差不多。
“你别看现场没什么人，客户周末两天就已经赶过来签约了，已经签了200多套。现在电视、报纸、广播上，到处都是我们的热销新闻。保利东湾应该是目前杭州楼市卖得爆掉的楼盘。”销售人员的话音里抑制不住兴奋。他说，当时参加摇号的客户还是经过控制的，但房源客户比还是达到了1∶2。“说实话，这个价格确实比前期要实惠很多。”
杭州市透明售房数据显示，保利东湾24日开盘，推出281套房源中，目前已经成交248套，成交率达到88%，并且这还是在五天时间内转签的，这样的速度，即使在行情异常火爆的时候，也是惊人的。【昨预定成交均遭"腰斩"保利东湾成交率已超8成】
如那位销售人员所说，保利东湾此次房源的成交均价为12440元/平方米，确实比较实惠。透明售房网数据显示，保利东湾今年共开盘5次，其中前4次的成交均价在14327元/平方米——19471元/平方米，均比这一次的价格要高。
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有卖不出的价没卖不出的商品 房价一降人气就来
周边楼盘跟进
下沙房价底部究竟在哪里？
首次大范围促销就触动了购房者的神经，那么，保利东湾会否乘胜追击？即将开出的9号楼，促销活动还会延续吗？
保利东湾销售人员的回答是：应该会。开发商也已经知道这个价格，能够撬动成交了。那么，为什么不延续呢？
对此，杭州保利地产有关负责人的回答相对谨慎：如果预售证能够领出来，9号楼会在8月份开出。不过促销活动是否持续，还没有最后定。
而保利东湾大幅度促销，首当其冲受到影响的，显然是跟其同样位于下沙沿江区块的金隅观澜时代和世茂江滨花园等楼盘。记者在现场看到，两个楼盘的销售中心比较空旷，人气显然没有保利东湾那么旺。
据悉，观澜时代“珑庭”组团和“云邸”组团8月即将推出，“珑庭”组团计划推出瀚庭3#和瀚庭8#楼，共有4个户型，户型面积约为89方；“云邸”组团推出云邸1#楼，户型面积为89方和155方。此外观澜时代目前在售6#楼200方左右平层官邸及排屋，6#楼均价2万/方，排屋约1300万/套。全款付清9.8折。【详情】
事实上，就在保利东湾推出“存5万抵25万”促销活动差不多时间，金隅观澜时代也针对在售的6号楼6层以下房源推出了“存2万抵20万”的优惠活动，因为户型面积都已经在200平方米以上，所以引起的市场反响并不是很大。不过，此举也被看成金隅试探市场的一个举动。另外，值得一提的是，这个楼盘即将于8月份推出以“你可以不买房，除非你摆平丈母娘”广告搅动市场的组团“珑庭”，客户群定位为刚需，这部分客户群显然对价格同样敏感。
对于珑庭会否同样低价入市，观谰时代的销售人员表示：优惠肯定会有，但具体还没有定下来，只不过优惠方式可能不会跟保利相同。他强调，最终定出的价格，可能会比保利东湾要稍微高一些，因为具体房源的景观、位置和户型，还是会有差异。
而杭州金隅野风房地产开发有限公司负责人郭东升则告诉记者，保利东湾卖得好，是个好现象，说明它的价格已经触到了下沙的底部。那么，会不会跟进？他认为，任何的促销手段都只是表面文章，最后要看的还是其成交均价，这才是真实可信的。虽然他表示，观谰时代最终的价格还没有完全定，不过毫无疑问的是，保利东湾的成交价格，肯定将成为其定价的最重要参考因素。
处于同一区块的世茂江滨花园，也曾经推出过一次性付款85折的优惠活动，不过它并没有对外界进行大张旗鼓地宣传，效果也并不是很好。【世茂江滨花园低至85折?】
近日，记者拜访该楼盘销售中心时，销售人员告诉记者，目前房源按揭95折，一次性付款9折，5人以上的团购还可以在此基础上享受3个点的优惠。记者选了一套12号楼9楼89平方米的户型，折后单价约12630元/平方米。此时，边上一对中年夫妇也在谈价格，提到了保利东湾的价格更实惠，接待他们的销售人员随即表示：价格还是可以再商量的。
楼市调控大背景下，下沙沿江区块三盘联动，这让人感受到，杭州的又一轮价格调整，正在有所蔓延。
个盘价差拉大
下沙房价体系面临重构
据了解，除了珑庭，下沙8月份有可能要开盘的楼盘包括：东部国际商务中心（IBC）、和达自由港和德信早城。对于会否跟进降价，杭州东部国际商务中心（IBC）副总经理王征表示，楼盘开盘均价预计为18000元/平方米，这个价格已经比之前预想的要低上不少，所以不会再往下调。据了解，IBC从7月9日起推出了“存5万抵8万”的活动，一次性付款还有另外折扣；而德信房产有关负责人则表示，因为具体开盘时间还没有定，所以价格也没有定。“市场不会一成不变吧，还是要等开盘前再说。”
在售楼盘中，东海柠檬郡、名都中心、金沙阳光等都还没有推出特别大的优惠。几个楼盘的价格基本上在17000—18000元/平方米左右，成交基本处于停滞状态。虽然这个区域比沿江区块距离杭州市中心更近，但它们跟保利东湾之间存在的4500多元/平方米的差价，还是让人看到了下沙价格面临重构的巨大可能性。
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下沙三大盘联动大促销会否是下沙房价底部
大涨大跌中的楼市焦点为何又是下沙
近几年来，杭州楼市经历了诸多风云变幻。而这其中，地处杭州最东部的下沙区域，对于房价的敏感程度，无疑是的。而这，也使它每每在风口浪尖成为楼市热点。
【搜房话题：下沙 你的房价神经为何最敏感？】
其中最让人印象深刻的是2009年年初，下沙楼盘野风海天城拉开235套存量房源的7折大戏，一下子触动了买房者的神经。打折活动开始的首日，海天城的在售房源预定率达到65％；两天后，开发商乘胜追击，再推243套新房源，一天后所有特惠房源的预定率达到82％；之前，海天城的价格已经卖到过8100元/平方米，不过此次降价后，价格仅5000多元/平方米，基本回到发展原点。
不过之后，因为在美国次贷风波引发的世界金融危机影响下，中国经济也遭受巨大冲击，国家随即出台种种救市的政策，下沙房价也扶摇直上。许多楼盘的价格攀升到17000—18000元/平方米，部分一线临江房源，还突破了2万元/平方米大关。上扬幅度实在是令人吃惊。
与此同时，下沙地价也节节攀升。如金沙湖的楼面地价从2008年的3500元/平方米左右，升至2009年的8000元/平方米左右，上涨幅度超过1倍，而沿江区域的楼面地价也已经接近7500元/平方米。
4月以来调控组合拳，业界关于“下沙区域将首先调整”的论断就从未断过。此后，世贸江滨花园一次性付款8.5折，保利东湾针对281套房源推出的“存5万抵25万”促销活动，都让下沙的房价回调了2000—3000元/平方米。下沙保利东湾12000多元/平方米的成交价格出炉后，下沙一位开发商慨叹：如果根据现在的地价计算，这已经相当于成本价了。
多年的楼市发展经验表明，下沙是杭州所有区域中，价格弹性的区域之一。楼市上扬的时候，它是涨价的领头羊，上涨速度和幅度让人吃惊，而在楼市调整的时候，它又往往首当其冲，成为调价的急先锋。其中缘由，令人探究。
而在搜房网推出的调查中，也有超过4成的网友认为，如果楼市刮起打折风，那么下沙将会最疯狂。【详细】
地段+多概念+开发商性质
影响下沙房价的多重因素
采访过程中，业内人士表示，下沙房价之所以对市场变化如此敏感，主要是几个因素。
首先是区位。下沙处于杭州最东面，属于远郊板块。跟地段、学区等各方面比较成熟的市中心相比，它对购房者来说，必须性没有那么强。所以下沙的弹性系数更大，受到市场的影响比较大，也很正常。
其次是概念多。跟杭州许多郊区板块相比，下沙能够刺激购房者购买欲望的元素更多。比如大学城，比如世界500强集聚，比如地铁，比如江景，比如2000亩的稀缺湿地，比如与钱江新城的沿江大道，又比如最近被炒得沸沸扬扬的金沙湖，以及杭州市政府一直在宣扬的“东部战略”。这其中的每一个元素，在市场行情扑朔迷离的时候，可能对购房者起不了什么作用。不过一旦行情回暖，或者楼盘性价比到一定程度，都能够给购房者带来前景和希望，并最终促使他们下单。
对此，和达房产总经理杨涛举例说，如果沿江大道开通，钱江新城到下沙就只要20。试想10年后，如果钱江新城的大量写字楼入驻，那么下沙无疑将成为钱江新城白领的重要居住地。“你去看过沿江大道就知道，很漂亮，很有欧洲乡下的风情。”
当然，诸多概念，也使得下沙成为外来投资客比较集聚的一个区域。所以，当今年外地投资客遭遇政策限制，下沙一些楼盘的客户就仿佛一夜之间消失，让人措手不及。
除此之外，下沙是杭州所有区域中，外来品牌开发商最为集聚的区域之一。朗诗、保利、金隅、世茂，再到去年进入的龙湖，均为国内鼎鼎大名的大开发商。相对于杭州土生土长、或者大本营在杭州的本土开发商而言，这些走战略的开发商，相对于利润来说，更注重销售额的考核，所以在销售价格上的调整，也更顺理成章一些。事实上，今年以来，万科、金地、远洋、龙湖等公司纷纷出现高层变动，究其原因，跟调控以来销售不畅脱不了干系。
值得一提的是，率先出现调价的下沙沿江区块，保利东湾、金隅观澜时代和世茂江滨花园均为大盘，总建筑面积分别达到86万平方米、70万平方米和70万平方米，可供应量比较大。并且三个楼盘的房源类型都差不多，差异性并不是很大，容易出现肉搏战。激烈竞争环境下，率先出现价格的松动，也就不难理解了。
降价会否形成“蝴蝶效应”
杭州楼市降价潮将到来
当然，楼市调控的大背景下，人们比较关心的是，这轮源自下沙的降价风潮，会否向其他区域蔓延。
与下沙距离最近的九堡板块动向，显然最让人关注。不过记者在采访过程中了解到，对于下沙沸沸扬扬的促销大戏，九堡楼盘目前还显得比较淡定。罗兰春天一次性付款97折，按揭99折，均价约15500元/平方米；相江公寓仅一次性付款98折，开发商郡原地产有关负责人表示，理性的市场就应该是开盘卖个30%，三个月卖个60%-70%，剩下30%慢慢卖，给客户时间和空间比较选择；不过在乔司，已经有楼盘有所动作。大盘复地连城国际即将于8、9月份推出58—80多平方的小户型“他-她”公寓，针对这200多套房源，开发商推出了“存1万抵10万”的优惠活动，相当于总价直降9万元，对于总价不高的小户型来说，这样的幅度还是挺大的。
目前，大多数楼盘依旧还是维持着原来的“9”字折扣，短时间还不肯说有什么大的优惠。
对此，浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，保利东湾以及下沙一些楼盘的促销活动，应该说对楼市起到了榜样作用。因为形势摆在那里，只有把价格降下来，成交量才能上去。不过大多数开发商现在还是扛着，因为对于楼市短时间回升，依旧抱着希望。
事实上，相对于2008年，受全球金融危机影响，大多数开发商资金紧张不同，于是万科降价之后许多楼盘纷纷跟进不同，这次的调控是在楼市经历过2009年的暴涨之后的大背景下。所以，开发商之间的资金链、销售策略等的不同，直接导致了价格策略的个性化。
“许多开发商还在期待‘金九银十’，但这种希望迟早会落空。”赵杭生表示，等到过了10月份，市场还是没有回暖，那么众多开发商就会相互竞争，拼命抢客户了。那时候，价格战就会全面爆发。“此次调控的目标很明确，就是房价不降到一定幅度，不会罢手。所以开发商还是应该放弃幻想。”
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