[摘要] 工业地产前期进入的成本较低，比如土地成本相对商业地产为低。5年或者10年后，土地、物业的升值空间就会显现出来，但其后期运营难度却与商业地产不相上下。
工业地产前期进入的成本较低，比如土地成本相对商业地产为低。5年或者10年后，土地、物业的空间就会显现出来，但其后期运营难度却与商业地产不相上下。
工业地产热兴起的原因是什么？未来前景如何？哪类工业地产更值得关注？为此，本刊记者专访了自身工业地产专家、戴德梁行工业部华东区主管、董事苏智渊。
《投资有道》：近期工业地产升温的主要原因有哪些？
苏智渊：这一波工业地产热潮大概是从去年下半年开始的。出现这波热潮的主要因素有：首先，随着上海住宅和商业用地价格的飙升和对人民币的预期，工业地产投资商的热情开始复苏。一些渴望实现多元化发展的企业也开始进军工业地产，成为企业平衡资产结构的一种方法。
第二，房产调控对住宅的限制越来越紧，而工业地产受到政策影响较小，不少的地产基金也开始投向工业地产。
《投资有道》：很多做住宅为主的开发商进入工业地产的动机有哪些？
苏智渊：主要还是市场层面的原因。越来越多的开发商开始尝试不同的物业类型，工业地产成为产业链均衡化的选择。
另外，工业地产的开发模型已经从原来纯粹的工业园区，转向综合性质的工业社区。大项目的住宅、商业和办公部分的配套比例与生产性物业的比例一般为7﹕3。这样的话，以前从事住宅和商业地产的开发商可以很快从配套这部分自己比较熟悉的产品获得。
工业地产适合长期投资
《投资有道》：工业地产和商业地产相比，哪个更具投资潜力？
苏智渊：短期内，工业地产盈利会低于商业地产，但长期看，比如10年或者20年，工业地产的价值潜力就会凸显出来。这主要是工业地产前期进入的成本较低，比如土地成本较低。
《投资有道》：商业地产和工业地产的盈利模式有什么不同？
苏智渊：二者盈利模式大同小异。
对于开发商而言，可售可租；对于运营商来说，主要在于以高素质、高标准的经营，获取稳定租金和管理费；对于小业主来说，一是自营商业赚取利润，二是取得租金。
《投资有道》：工业地产开发具有什么特点？
苏智渊：工业地产的特点是与政府、政策关系紧密，所以，短期内不太可能形成完全市场化的运作方式。这主要是因为直到2007年中国大陆才推出工业土地“招拍挂”制度，工业地产的土地逐步形成市场化运作。在实际操作中，政府并不看重工业土地的土地，而是更看重其带来的税收、就业等效益。
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