[摘要] 工业地产前期进入的成本较低，比如土地成本相对商业地产为低。5年或者10年后，土地、物业的升值空间就会显现出来，但其后期运营难度却与商业地产不相上下。
科学园类地产或是黑马
《投资有道》：国内投资商在工业地产领域形成的主要发展模式是什么？
苏智渊：目前国内形成的工业地产主要有三类：物流类仓库、生产制造业厂房和科学园（研发园）。物流类仓库成本低风险小，受到外资机构青睐，他们的投资大约有80%指向这个方向，而大多数国内企业也在复制这一模式。
另外，科学园类地产是应当被关注的一类。前两类园区本身与周边的住宅和商业环境有一定的相斥性，除了必备的配套设施外，通常很少有住宅或商业项目希望临近上述两类工业园区。但科学园类地产的主要客户是企业总部或研发中心，工作人口以高学历人口为主，对于周边的住宅和商业配套要求很高。因此科学园类地产会对周边的住宅和商业地产带来很多正面影响。这类地产的未来潜力和对周边的辐射作用是巨大的。
《投资有道》：目前工业地产发展中存在哪些问题？
苏智渊：目前工业地产的问题在于大量工业用地粗放型利用、区域经济产业布局趋同、地区间政策性恶性竞争等。而解决这些问题的关键在于各级政府制定产业政策、产业规划的科学性、合理性。
《投资有道》：下半年工业地产的走势如何？
苏智渊：下半年工业地产投资会更加活跃，外资与国内投资商会进入一轮新的圈地热潮。而预计有较快租金增长的市郊商务园与高标准仓库会是投资主要方向，尤其是高标准仓库，将成为投资新热点。
由于土地指标的逐年减少，上海工业地产已经基本从土地经济过渡到楼宇经济。也就是说，更多工业园区正从原先的土地批租模式转为自建项目对外租售，类似西郊商务园这种能够吸引企业入驻并产生高税收的研发办公楼产品成为主流产品。
《投资有道》：工业地产发展走势会是怎样？
苏智渊：未来，工业地产会在不同的地区分化发展。长三角等地目前已无过多的工业土地资源，所以对价格敏感的企业将逐渐向内陆迁移，一些中西部城市，比如长沙、西安等将会成为他们的主要去处。所以，工业土地的价格将来会成为国内产业转移的一个决定性力量。
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