[摘要] 2011年的楼市对于许多购房者来说，是充满了观望、犹豫、纠结的一年，因为市场变化太快，让很多人无所适从，之前的买房计划到最后并没有实现。
2011年的楼市对于许多购房者来说，是充满了观望、犹豫、纠结的一年，因为市场变化太快，让很多人无所适从，之前的买房计划到最后并没有实现。
根据杭州市透明售房网数据显示，2011年杭州主城区仅成交商品房23346套新房，为5年来倒数第二。很明显，大量的置业需求被延到了2012年。
那么，2012年，购房者是否适合出手购房？
对于有刚性需求的购房者来说，2012，圆一个住房梦，显然是机会。
选择余地增加
杭州楼市在“买房如买菜”的火爆时期，购房者想要买一套房都需要托各种关系，而要买一套各方面适合自己的房子，就更是难上加难了。
不过，房子作为大宗商品，买一套房子往往要倾尽一户人家几代的积蓄，当然购买之前要慎之又慎，能够适合所有家庭成员的需求。比如户型设置要合理，离上班的地方要近，边上就有学校方便孩子上学，又如周边的配套要齐全，不用买个菜要开车出去，洗件衣服理个发做个美容也可以就近解决……如果说之前提这些有些不太现实，那么现在，购房者可以好好挑一挑了。
根据杭州市透明售房网数据显示，杭州地区（包括周边县市）可售房源已经达到91965套，其中住宅64240套。仅杭州主城区（不含萧山、余杭）的可售房源量也达到了44907套，其中住宅27971套。
这些房源包括面向各个购房层次的各种物业类型，且挑选余地都比较大。2011年受限购限贷政策影响比较大的高端物业自不必说，因为销售不畅，这些之前楼市的明星楼盘们纷纷将产品做得更精，却将高高在上的姿态有所放低。与此同时，为了满足购房者的需求，很多开发商纷纷通过精装改毛坯或者其他方式，加入刚需楼盘的行列，导致这块市场的供应量大量增加，购房者想要买房的话，就可以从楼盘的各个角度进行比较，从而选出最中意的一个楼盘来。
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价格合理回归
不仅是选择余地增加，对于购房者们更大的利好是，杭州许多楼盘的价格，是明显降低了。特别是临近年底，因为迫切的回款需求，不少楼盘的降价幅度甚至已经低至6折。而从总价上来看，如果说以前没有个100万元买不到房子，但现在五六十万元的房子，也有不少了。
2011年11月底，位于超山的香醍公馆均价5900元/平方米，总价仅50万元，200多套房源遭到千人抢购。超低价让杭州楼市又上演了当天售罄的疯狂场景。
2011年12月5日，桥西板块楼盘顺发吉祥半岛宣布以17800元/平方米超震撼价开盘，果然震撼了市场。随后，名城公馆连夜开会，将原先22000元/平方米的价格调至18500元/平方米。以一套90平方米的户型计算，购房者所要支付的成本，至少下降了40万元。
2011年12月15日，龙湖滟澜山在杭州凯悦大酒店推出团购活动，358套高层房源，却吸引了约600组客户到场。在多方猜测中，滟澜山的团购价最终定在12900元/平方米，相比之前的21000元/平方米，打6折左右。
这些消息，对于本就要买房的购房者来说，无疑是绝好的消息。而2012年，降价的风潮无疑还将愈演愈烈，开发商在面临生存大考验的时候，必将展开价格的大比拼，购房者也正好可以趁机进场。
政策出现微调
房地产市场毫无疑问是一个政策市，导致2011年成交惨淡的原因，无疑是限购、限贷政策。根据国家统计局对国内70个大中城市房地产运行情况的统计，到2011年10月份，70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长，11月份70个大中城市住宅销售价格环比指数继10月房价首次负增长之后再次下跌，49个城市房价出现下降，与此同时，大中城市楼盘成交量大幅萎缩，房价涨幅得到有效抑制。
房地产调控终于取得阶段性成果。那么，2012年，限购政策是否还将延续？根据统计，2011年46个限购城市中，目前已经有超过半数表态2012年继续执行“限购”政策。北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部在列。而在2011年底的中央经济工作会议上，为2012年的房地产调控定下了基调——坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。说明限购令要取消，还没有那么快。
不过，业内人士也纷纷认为，政策要更加严厉的可能性也已经不大。
值得一提的是，妨碍购房者下单的另一个因素——房贷政策，已经有所放松。首套房贷利率回归基准，就是一个国家改变之前一刀切的房贷政策，政策更为细分化的一种表现。而对于购房者来说，这意味着又省下了不少购房成本。
此外，2011年12月5日，央行三年来首次下调存款准备金率，这虽然对于房地产市场并不会产生直接的影响，但在很多人看来，这同样是宏观调控侧重点变化的细微信号。2012年，不排除还会有更宽松的金融政策出台。
2012，如何圆我们的住房梦
因为梦想的存在，我们的生活才会充满阳光。经过一年来的市场调控，房价悄悄发生了变化，让更多的人看到了合理回归的希望。这样的时候，对于我们身边的一些人来说，买房不再遥不可及，不再虚无缥缈。不但要买房，而且还要买大房。当然买房的途径有多种形式，对于符合经济适用房申请条件的人们而言，可以的代价实现购房梦。或许梦圆的2012年，钢筋混凝土结构的房子，不再那么冰冷。
告别蜗居生活
住上更大一点的房子
人物：高雷（化名）
年龄：32岁
现状：拥有一套小房，想在今年改善居住条件
2007年5月，工作近4年的高雷在杭州买了一套二手房，算是有了自己的家。
这套房子位于文一西路的湖畔花园，是一套70多平方米的两居室。和很多外地人一样，这套房子买得并不那么轻松。买房那时高雷的收入不高，手头上的积蓄还没有超过5位数。看到身边的朋友一个个都买了房，高雷觉得该下手了，于是就和女朋友以及父母商量。看过10多套二手房之后，高雷最终看中了现在的这套房子。“30万元的首付款几乎全靠自己和女朋友双方父母支持，可以说是倾尽所有。”高雷尴尬地说，虽然他不想啃老，可是现实就是这样残酷。
虽然不是新房，虽然房子不够大，但是和女朋友搬进去住的那一刻，高雷还是很满足。后来房价几乎一路飞涨，有时高雷很庆幸当时咬牙买房的决定是明智之举，可有时他又希望房价不要涨那么快，毕竟他还想再买一套。
2008年，高雷和女朋友结婚了。去年，儿子来到了这个家庭。这时候，高雷发觉房子不够住了，双方家长只能轮流来杭州带孩子，同时来的话根本没地方住。有时候朋友来家看孩子，人一多房子就显得特别拥挤。换房，提上了高雷的日程。
“有一段时间，看到房价不断上涨，没有跌的迹象，我对自己说太贵了买不起，就不要折腾了。可是去年房价跌了，我换房的欲望又强烈了起来。”高雷说，与2007年那时相比，他的经济状况有了明显好转。高雷目前就职于一家事业单位，妻子是高中教师，上班地点都在城西，家庭年收入20万元左右。如果算上年终奖，家庭积蓄大概有50万元。
不过对于换房一事，高雷和他妻子的意见不尽一致。高雷想换一套新房，稍微偏远一点也能接受，妻子则更倾向于在小区内换一套大房，不想去适应新的环境。2012年，高雷将为他的住房梦而奋斗。
置业建议：
像高雷这样的情况，属于典型的改善型需求，是当前二套房的市场主力军。高雷目前名下只有一套房产，因此他既可以先把现在的这套房子卖掉之后再买一套，也可以不卖，再买一套。
高雷目前的这套房子总价150万元左右，尚有40万元贷款未还清。如果将这套房子出售，将有110万元的现金盈余，再加上50万元积蓄的话，用于购房的首付款为160万元左右。由于二套房首付比例为60%，160万元首付款可以买到总价260万元的房子。但如果买入的是二手房的话，由于税费较高，估计只能买到同小区一套110平方米的房子。一买一卖光税费就要几十万元，而且增加的面积不是特别多，此种方式不是特别建议。
如果决定买新房，可以有多种选择。夫妻俩上班地点都在城西，可以考虑西溪湿地周边区域，如华元爱丁郡等楼盘。也可考虑三墩板块的金地自在城，大户型房源较为充裕，均价1.7万元/平方米。当然还可重点关注申花板块的上尚庭、香槟国际、绅华府等楼盘，目前均价每平方米2万元出头，而且学区还不错。这个区块的房价去年受到的冲击较小，今年可能会补跌。再远一点还可以选择丽晶湾，均价不到2万元。
值得注意的是，如果高雷决定将现有的住房出售，建议到今年5月满5年之后再出售，这样就没有了营业税，可以卖出更好的价格。不过高雷这样的情况，还是不要卖房，因为新房都要两三年之后才能交付，有了小孩之后租房总是不太方便。倒不如保留现有这套房子，等银行贷款宽松之后，可考虑房产抵押贷款，凑钱新买一套三居室，地点可以适当偏远一些以控制总价。等以后搬进新房，现有的这套房子可以出租也可以留给父母住
结婚后没房
申请一套保障房
人物：王文（化名）
年龄:29岁
现状：来杭6年，想申请一套经济适用房
2011年年底，已经在杭州工作生活了6年的王文，忙碌着两件人生的大事。一件事情是结婚，另一件是忙着办理申请经济适用房的手续。件事进展很顺利，第二件事，则在审核中出了点问题，到现在还没有完成。
王文是山东人，在杭州读完大学的他，因为喜欢这座城市，加上找份工作比较顺利，就选择了在杭州落户。跟很多在这个城市没有什么根基的年轻人一样，王文所有的一切都要靠自己努力，一直忙于工作，同时因为收入不算太高，家里也没有什么支持，王文一直没太在意买房的事情，等到反应过来的时候，发现房价已经涨得很高。虽然他之后也一直关注房地产行情的变化，但是一直也找不到合适的房子。那些中意的房子，都实在是太贵了。
一直到了快结婚时，急于解决住房问题的王文，在朋友那里听到了一个可能可行的方式：申请经济适用房。那位朋友的情况跟他差不多，他是在2010年申请了经济适用房，并且成功得到了受理，接下来就等着轮候选房了。那位朋友极力推荐他去试一试。
大喜过望的王文，马上去仔细研究了经济适用房的具体要求。家庭成员中至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口？这一条他正好满足了。已婚[含离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权]或年龄在35周岁及以上的单身无房户？这一条，也马上可以满足。申请家庭房产建筑面积小于48平方米（含）？自己本来就是无房户。家庭人均可支配收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的80%？王文查了一下，这个数字在2011年是24028元。
现在，王文说，他去申请经济适用房的时候，被卡在了收入这一条上。通过审核，王文的家庭人均可支配收入，稍微超过了经济适用房的标准。
置业建议：
杭州市房改办有关负责人表示，根据王文的条件，前三项都满足，就是最后一条不满足，他可以尝试去申请一下公共租赁房。
这位负责人说，杭州公共租赁房面向的人群更广，共有三类：一类是城市中等偏下收入住房困难家庭，一类是新就业大学毕业生，还有一类是创业人员。公共租赁房对申请人收入的要求没有那么高，比如王文是大学本科毕业生，如果满足申请公共租赁房的其他条件，他的申请家庭上年度人均可支配收入只要低于45052元就可以了，公共租赁房的租赁价格相对于市场价比较低，还是装修好的方便入住。
据了解，近年来杭州市不断加大保障房建设力度，逐步建立健全由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房（拆迁安置房）、危改房等构成的杭州特色住房保障体系。截至目前，杭州市主城区已累计保障住房困难家庭12万余户，占2010年年底主城区家庭总户数的18%；加上公房出售、租赁，累计保障住房困难家庭40余万户，占家庭总户数的60%以上。
而杭州公共租赁房建设更是加快了发展步伐。截至2011年9月底，蒋村地块、庆隆地块、塘北地块、牛田地块、三里亭地块等五个市本级公共租赁房建设项目全部开工建设，至此，杭州市本级7个地块公共租赁住房项目实现全部开工，地段优越，周边配套成熟，建成后可解决约10755户家庭的住房困难问题。截至目前，市、区两级已建、在建和筹集的公共租赁住房超过233万平方米，到“十二五”期末，杭州公共租赁住房保有量将达到300万平方米，极大地缓解阶段性、过渡性住房困难问题。
在加快建设进度的同时，积极开展公共租赁住房配租工作，全年市、区两级共推出公共租赁住房3808套，其中市级公共租赁房房源726套，区级公共租赁房房源3082套。这位负责人说，2012年，这项工作将加快进行，以实现更多人的住房需求。
2012
如何圆我们的住房梦
新年到了，这一年，该不该买房？该买怎样的房子？
对于自住型买房者还是那句老话，认准了，价格可以接受，还是趁早下手。根据前几次调控的经验，在调控深入期买房应该是比较划算的。尤其是本轮调控的深度和力度都。
至于投资需求，一定要坚定“价值投资”，而非价格投资的观念。而房产的价值是由地段、产品加品牌，三方面因素叠加而成，投资者需要有足够清晰的判断。
寻寻觅觅好多回
今年一定要下手
人物：杨明（化名）
年龄：30岁
现状：一直在寻找房子，但始终没有下手。
杨明大学毕业来到杭州，现在从事汽车销售工作，他销售的是某合资汽车品牌，工作地点位于城北，正常情况下销售业绩不错，目前的收入一般保持在8000元/月左右。杨明和女朋友两人已有存款30万元，公积金账户里还存着10万元，另外双方父母总共还可赞助10万元。去年杨明和女朋友考虑结婚，买房的事情也被提上了日程。杨明的女朋友在城西的一家外企做策划工作，收入在6000元/月，两人平时一有空就去各个售楼处转转。
说起杨明买房史还真的挺纠结。去年年初，临平很多楼盘打折降价，他们想去那里买房，从小开发商的高性价比小盘一直看到品牌开发商的大盘，从地铁考虑到高铁，但女朋友考虑到从临平到主城区上班实在太远，后来又放弃了。
去年12月份，某个下沙的大牌楼盘突然搞降价活动，他们又跑过去摇号，虽然拿到了号子，但临时又犹豫了起来，即将下单的当场又放弃了，杨明和女朋友郁闷了半天。
他们本来一直想在去年买房，但考虑到去年楼市行情一直低迷，虽然房子买来是自己住，不作为投资，但想着辛辛苦苦赚来的血汗钱每天缩水，这味道肯定不好受，所以决定等等。现在很多楼盘都在降价，或许2012年是一个买房的好时机，杨明和女朋友一致决定今年必须出手，购置一套心仪而又力所能及的房子，毕竟有了房子，才会有家的感觉。
置业建议：
像杨明这样的情况，属于典型的刚性需求，是当前限购条件下购买的主力军。
先从购买力上分析，杨明和女朋友两人加起来的月收入总共为14000元左右，有存款30万元，双方父母可赞助10万元。而且两个人都有公积金，杭州公积金双方可贷80万元。如果以每平方米12000元的均价来算，购买一套90平方米的房子，总价约100万元左右。首付三成就是32万元，双方存下的公积金还有10万元，实际支出22万元。实际公积金贷款748000元。如果分20年偿还，每个月还款控制在5000元以下，未超家庭收入的30%，整个家庭财务状况比较健康。多余的收入可以考虑其他投资或储蓄，如果决定买新房，可以考虑一下均价在12000—15000元/平方米左右的楼盘。
从区域选择来看，杨先生和女朋友两人上班地点一个在城西，一个在城北，年轻人的资本就是时间，此时正值奋斗阶段，若将大量时间耗费在上下班的无谓浪费上，实在有些苦不堪言。因此，年轻购房者在选房时尽量方便双方上班，如果不能兼顾，至少在其中一方的上班地点附近买房。另外，选房时要跟着公交路线、地铁规划路线走，这样即使居住地到上班地的距离远，实际花费的时间也会缩短。城西的话可以选择东海闲湖城、金都西花庭、大华海派风范等，城东城北也有不少大盘，比如丁桥的广宇上东城、嘉里桦枫居等。
对于刚需而言，生活节奏快，配套也是非常重要的，新房周边有没有学校？或者社区在三五年之内会不会规划教育配套？开发商运作大型社区的品质信誉值不值得相信他们对教育资源的保障？这些都是要买婚房的购房者在选房时考虑的问题。看房时如果听到售楼人员介绍周围的学校如何如何多，教育资源如何丰富，购房者一定不要忘记仔细研究这些学校的性质是公立还是私立，因为私立学校一般都很昂贵，年轻家庭很难负担。当然，如果购房者资金有限，也可以考虑市区学区周边的二手房。但是，近年来一些好的学校周边的房子也已经价格不菲，因此，提前做打算是必需的。
周边配套齐全，有超市、有医院、有学校、有快速公交或者地铁规划。面积90平方米左右，百万元左右总价，这样的房子对于杨明这类刚需者来说，应该是比较好的选择。
被限购了怎么办
商业地产是
人物：孙成（化名）
年龄：42 岁
现状：已是被限制买房人群，但还想投资房子，认为仍是房子最保值。
孙成是位个体业主，在环北小商品市场有两个摊位，平时经营服装批发生意，手头一直有些闲钱，本来对投资房地产比较感兴趣。但是从2011年开始楼市调头向下，限购政策也相继出台，孙先生顿时感觉投资无门。一来，他已经被限购，二来，买很多房子他觉得不保值。他也曾考虑过将钱投到其他行业里去，比如炒股，但他对于金融市场的投资一直比较陌生，一看到股票那红红绿绿的线就大脑缺血，一直不敢投钱。这不，到了年底回头一看，还好没往里扔钱，不然真是有去无回了。转来转去，孙先生最后还是决定在房地产市场看看，有没有机会，毕竟房子这东西，看得见摸得着，杭州这样的大城市有房子在手里面，总比那看不见摸不着的股票好。 房地产控调也一年多了，杭州的房价也实实在在地有所回落，孙先生又开始每天翻看房地产专版，想着自己可以在适当的时候抄底。但孙成也无奈地发现，自己被限购着，就算想抄底也没有资格。写别人的名字，作为一个生意人，又不放心。怎么办呢？
置业建议：
作为有一定投资实力的孙先生，正是房地产调控的打击对象。所以投资时感觉被束缚很正常。孙先生不妨可以选择一些不限购的商业、酒店式公寓项目。 在住宅低迷、抄底被限的大环境下，对商业项目的选择投资就显得格外重要。商业项目的投资，一般需要注意这样几点：
首先是地段，市中心成熟区域的项目，相对而言比较保值。现在楼市情况不好，一些原本可以卖高价的项目，现在纷纷开出理性的价格。这些楼盘值得考虑。比如刚刚开盘的野风现代中心，折后起价18300元/平方米，均价21000元/平方米左右，户型50-180平方米。地段就在和平会展中心板块，真正的市中心项目，不限购不限贷，以后可租可售。
另外，项目的开发商很关键，很多商业为什么能够吸引人气以及品牌项目的加盟。关键就是开发商和项目操刀团队。比如，万象城为什么能成功，华润的品牌效应功不可没。所以在挑商业项目时，品牌和品质就显得相当重要。
还有要有前瞻性。商业地产对于地段的要求非常高，除了现成的外，还要看重未来的，挑选一个合适又具有高发展的地段，从某种意义上来说是投资成功的关键。
最后就是物业，一个好的商业项目必备好的物业，如果物业是三天打鱼、两天晒网的主，项目的一定会大打折扣。
综合考虑起来，商业项目一直是比较难推荐，如果孙先生考虑在这个时间段投资，野风的现代中心项目，中凯的东方红街单身公寓项目，还有绿城位于金沙湖财通中心等，都可以考虑看看。在开发商的品牌、品质、精装修、地段、地铁、百万总价等因素地结合在一起，这样的楼盘应该说是值得推荐，也是具备投资属性的。
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