[摘要] 在新房销售中开发商利用不恰当的交易手法和不公平格式条款侵害消费者合法权益的现象仍然普遍存在。“一手房买卖合同的霸王条款比比皆是，九成以上的合同都有霸王条款，相比之下二手房买卖合同的情况要好些”
编者按：深圳安居房小区买卖合同中屡现的“霸王条款”，再次将人们的关注焦点吸引到房屋买卖当中的不平等条款。
在新房销售中开发商利用不恰当的交易手法和不公平格式条款侵害消费者合法权益的现象仍然普遍存在。“一手房买卖合同的霸王条款比比皆是，九成以上的合同都有霸王条款，相比之下二手房买卖合同的情况要好些”，律师表示，虽然有商品房买卖合同示范文本，但是开发商售房时一般通过和购房者签订“补充协议”或“附加条款”等把示范文本的内容“架空”，从而达到程度保护自身利益的目的。
霸王行为1 合同附件暗藏陷阱
【案例】
消费者张先生看中一套商品房，合意后，即交付10万定金签订了《房地产认购书》。几天后，在张先生准备缴纳余款签订《房地产买卖合同（预售）》时，却赫然发现合同附件五中除规定“本协议是经买卖双方平等协调达成的，并非房地产商单方制订的格式合同”外，还规定了“买方放弃对车位不足、无燃气管道、不得因主体结构安全以外问题拒绝接受交付、保修年限低于国家标准等主张权益和投诉的权利”等多项“霸王条款”。
于是，张先生提出修改意见却被卖方拒绝，称公司规定不允许修改。张先生打算放弃购买要回定金，但开发商又以买方已阅读过此合同并签订认购书为由拒绝退回定金。
【消委会调查】
市消委会调查发现，消费者需要认真阅读理解的合同文件只有一份，常被固定于交易场所的角落处，其中的补充协议存在大量不公平条款，其字体细小如麻。整本合同文件内容繁多，专业性极强，但却不允许消费者拍照或复印，也不允许带走，经营者更不会主动提示和解释，甚至还催促消费者先交定金，再看合同。
同时，开发商在明明是合同格式条款的协议中非要强调协议是“非格式条款”，目的是显而易见的，即如果承认是格式条款，其补充协议中大量的不平等条款将面临着可能无效的司法认定，如果标上“此协议非合同格式条款”，则可造成是与消费者平等协商形成合同的假象。开发商这种做法对消费者权益的侵害是毋庸置疑，而这种手法背后隐藏的巨大法律陷阱也亟须惩戒。
霸王行为2 虚假宣传只为忽悠
【案例】
“LOFT空间，层高5.8米，可做复式！”消费者李先生等19位业主看到开发商打出的这则广告后便心动买下该楼盘的套房。在入伙交楼那天，却被告知由于规土部门检查后认为，5.8米空间中没有预留承重梁存在不安全因素，禁止业主在自行装修时改成复式。
当初就是冲着广告中说的可做复式而购买，现在却不能做复式房，完全不符业主们的预期目的，于是大家纷纷要求开发商解约退款，但开发商却以“广告内容不具有约束力”、“样板房不构成合同承诺，房屋状况以实际交付为准”等条款拒绝业主的要求。
【消委会调查】
调查发现，房地产行业虚假宣传是开发商经常使用的伎俩。除了以上案例外，还包括夸大配套设施和虚构房地产开发资质等表现形式。
市消委会法律部人士认为，在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用，尤其是在预售阶段。如果出卖人夸大其词、虚假宣传而不用承担任何法律责任，不但对购房人极不公平，也会危害交易秩序与安全。为此，人民法院司法解释规定，如果这些宣传所作的说明和允诺具体确定，对购房人订立购房合同有重大影响的，则应视为“要约”，对出卖人具有约束力。
霸王行为3 共有部分占为己有
【案例】
市民程女士向消委会打来投诉电话，投诉开发商未经业主同意擅自在小区公共绿地上立起巨幅广告牌用于经营。广告灯将程女士等几位业主家照得夜晚亮如白昼，灯光污染严重影响业主休息。此外，该开发商还将楼下业主活动室出租用作棋牌房，经常深夜还喧闹不止，程女士等业主投诉要求开发商立即拆除广告牌并收回活动室，但开发商却声称在售楼时，合同中写明公共场地归卖方所有，卖方有权处置，拒绝了业主的请求。
【消委会调查】
“本房地产项目范围内的停车位、架空层、楼体外墙广告位归出卖人所有”、“此外屋顶、外墙、共有部位、公共场地归卖方所有”、“架空层，地上停车位和地下停车场为出卖方所有”……类似的情况在我市目前很常见。
据市消委会负责人介绍，从权利的归属看，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，架空层、楼体外墙、天台、屋顶这些共有部分而言，根据《物权法》第七十三条规定，属于业主共有。而停车位，根据《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”房地产经营者不分情况，一概据为己有，显然不公。
霸王行为4 违约责任不对等
【案例】
市民梁先生购房时选择一个月内分两次交清房款，但因资金周转问题，第二次房款迟了三个月才交清。根据之前约定的合同，每延期一天梁先生须承担总价款万分之四的违约金，于是梁先生又交了近八万元违约金。
但到合同约定的入伙那天，开发商却以施工过程被行政处罚整改为由宣布延期三个月交楼。梁先生认为开发商延期交房违约了，要求开发商按日向业主赔付延期交房违约金却被拒绝，开发商解释，合同中规定：“政府行为、政策法规调整等属不可抗力原因，可据实延期交房，合同不解除，卖方不承担任何违约责任。”
【消委会调查】
“同样是违约，买方违约时卖方可解约，买方还要重赔卖方，而卖方违约时却不承担任何责任且规定买方不能解约。”市消委会相关负责人认为，这是明显的买卖双方的违约责任不对等，售楼方和开发商方面处于强势地位。
另外，卖方还任意扩大法定不可抗力的范围为己免责。诸如此类条款，其实质加重消费者责任，免除经营者责任，排除消费者的主要权利，依《合同法》第四十条和《消法》第二十四条的规定，当属无效条款。
霸王行为5 “被”放弃的权利
【案例】
柯小姐去年底买下一栋依山而建的别墅，不久楼体出现裂缝。柯小姐要求开发商解除合同并退回购房款。但开发商要求柯小姐必须走司法程序并接受和解，和解条件是由柯小姐支付卖方应付的律师费、公证费、诉讼费等。如果柯小姐不同意，开发商表示，则按之前所签的合同规定，柯小姐应双倍支付违约金。
【消委会调查】
“选择以何种方式解决纠纷，是合同当事人一项重要的程序权利，这种权利是法定权利，不能随意限制和剥夺。”市消委会负责人表示，上述行为排除消费者的主要权利，依《合同法》第四十条和《消法》第二十四条的规定，属无效条款。
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