[摘要] 在新房销售中开发商利用不恰当的交易手法和不公平格式条款侵害消费者合法权益的现象仍然普遍存在。“一手房买卖合同的霸王条款比比皆是，九成以上的合同都有霸王条款，相比之下二手房买卖合同的情况要好些”
对策：律师破解深圳新房销售“霸王条款”
据了解，深圳一手商品房买卖合同中存在的不公平条款主要涉及购房、按揭资格，面积差异处理，小区共有部分权属，违约责任不对等等方面。记者采访多名深圳房产律师，总结以下十大“霸王条款”。
类
购房与按揭资格
霸王条款1 买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后方可签署《深圳市房地产买卖合同》
张茂荣律师表示，先缔约再履约是交易的基本程序，而开发商出于防止签约后购房者退房解除备案麻烦的考虑，在签订《认购书》时就“补充约定”买方必须付清款方可签订买卖合同，由此给购房者造成的结果是：没有签订合同先支付完毕房款，签合同时即便不能接受种种不平等条款，也必须被动接受，任人宰割。
霸王条款2 无论何种原因导致买方按揭不成必须一次性付款
张茂荣律师点评，购房者之所以选择按揭购房就是因为没有能力一次性付款，开发商在合同中设定该条款导致购房者即便是因银行房贷政策变化等非自身原因贷款受阻无法履行合同时也必须履行合同，否则将面临定金被没收、承担违约金，甚至被强制继续履行合同拍卖房屋支付剩余房款的风险。
刘子孺律师则表示，这一类涉及购房资格和按揭资格的霸王条款就是要求买方单方去核实其购房资格和相关条件，如果因此无法购房就要承担责任或者一次性付款。而实际上，开发商作为卖方也要承担落实购房者资格的责任，如因此无法完成交易应采用互不追究原则取消交易。刘律师提醒，现实中各楼盘销售人员又往往会夸口“保证”称客户可以购房，可以按揭，这些都需要消费者特别注意。
第二类
小区公共部分权属
霸王条款3 车位、车库、架空层、顶层、外墙广告、公共场地等均归开发商所有
张茂荣律师表示，根据《物权法》规定，除占用业主共有道路或者其他场地的车位归业主共有外，车位、车库的权属由当事人约定，开发商利用其格式合同制定者的有利地位无一例外地将车位、车库归为己有，使得该立法形同虚设，而架空层、顶层、外墙广告、公共场地均属《物权法》规定业主共有范围，开发商无权通过“协商”的方式将其据为己有。
刘子孺律师表示，在现实中车位、车库等未占用公共面积部分的权属属开发商的条款比较常见，但更过分的是包括“广告位、电梯间、物业管理用房”这类也常被开发商“占去”。
第三类
面积差异及交付条件
霸王条款4 卖方保留变更规划及交楼标准的权利，并以实际交付为准，买方不得有异议
张茂荣律师认为，项目规划及交楼标准对购房者来说至关重要，也是合同必须确定的事项，开发商设定该条款导致的直接结果是可以任意变更、修改合同而无需购房者同意，实际上等于没有约定规划和交楼标准，购房者签订的购房合同只能约束自己，不能约束开发商，失去了全部意义。
霸王条款5 卖方因相邻关系等第三方原因导致迟延交房、迟延办证无需承担责任
张茂荣律师表示，卖方与相邻方的纠纷与购房者没有任何关系，据此免除责任没有任何法律依据。根据该条款，如果与第三方之间的纠纷常年得不到解决，卖方就可以无限期地不履行合同了。
霸王条款6 先收楼后验房
张茂荣律师表示，先验房再交房是众所 的基本程序，开发商要求购房者先收楼后验房的目的很明确：收楼等于认可房屋符合交付标准，即便出现质量问题，购房者也很难维权。
刘子孺律师告诉记者，还有一类条款是约定如交房通知已发，数天内购房者未来验房则视为交房。
霸王条款7 面积差异按照补充协议处理
刘子孺律师表示，按照法律，如果交付房屋与合同上面积有差异，差异值为0.6%以内的，买卖双方不做任何补偿；差异值为0.6%以上至3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过3%以上的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。而现实中有的霸王条款用“补充协议”的方式来规避前述这一范本合同中的条款，这样一些本来要“赠送”的面积，开发商可以要求购房者补交房款并规避了自己在面积差异上的责任。
张茂荣律师表示，房屋由卖方建设开发，买方无法介入，房屋面积误差是卖方制造的，如果补充协议约束面积差异“不退不补”，那么卖方出售的房屋面积必然不会多只能少。
霸王条款8 质量争议以项目原监理单位验收或检测意见为准
张茂荣律师表示，一方面项目原监理单位是开发商委托并收取了开发商监理费的，自然代表开发商说话；另一方面，原监理单位是工程竣工验收的直接参与见证者，其不可能自己否定自己的验收结果，故开发商该条款的设定其实是剥夺了购房者委托第三方公正、独立检测的权利。
第四类
违约条件不对等
霸王条款9 买方违约金无上限，卖方违约金设上限；卖方解约权期限2年，买方3个月，或卖方有解约权，买方无解约权
张茂荣律师表示，这类条款降低了卖方的违约责任，排除了买方主要权利，典型案例是深圳某知名楼盘，开发商规定买方付款需按日支付违约金（无上限），开发商迟延交房的只承担房屋总价2%的违约金，结果约定2011年6月30日交房，至今未交，给购房者造成巨大损失。双方解约权的不对等显失公平。
第五类
楼书、样板房不写入合同
霸王条款10 售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等内容仅供参考，以政府最终审核为准，买方签订合同未受此影响
按照2010年9月开始实施的《深圳市房地产市场监管办法》第十七条规定，房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺内容，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。房地产开发企业未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。
张茂荣律师表示，售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等都是购房者购房信息的来源，也是购房者信以为真并决定购房的重要原因，开发商该条款等于宣布了上述所有宣传无效或者虚假，并强迫购房者承认选择购房与其宣传无关。
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