[摘要] 2014年，大鳄们是继续往杯子里加水，还是争夺杯子里仅剩的半杯水，我们将拭目以待。前几强之外的开发商们，或许只能充当看客，但待好戏开锣。不过，看完戏，有人上去再捡点便宜，这也往往是市场竞争的副产品。
杭州房企老大是万科或许已并不遥远
万科之道：扎根杭州，精耕养老地产
随着钱塘府年终面市，2013年杭州万科的销售成绩被定格在103亿元。这是外来大鳄在杭州取得的成绩。
2014年，杭州万科会不会超越绿城成为又一个新话题。有媒体人士大胆预测“如果说当年万科收购南都打开了杭州楼市对外开放的大门，外来大鳄从此蜂拥入杭；那么等万科在销售规模上超越绿城的那一天，则将宣告杭州楼市的全新时代。绿城总部所在地的杭州与被绿城深度洗脑的杭州购房者，将欣赏到一场由万科导演的楼市大片。”
上述言论是否能够实现，要先从2014年杭州万科新动作上寻找蛛丝马迹。
万科或将厚积薄发
在2015年跨过200亿
至少在对外口径上，万科是一个不为自己设置销售目标的公司，这一点郁亮在不同场合反复提及。但是，这不妨碍区域公司为自己设置挑战目标。
100亿，是杭州万科2012年底定下的目标。同样定下百亿销售目标的外来大鳄中，除了万科，还有另外4家。但是，2013年拉网之际，只有万科实现了任务，这也是突破百亿的外来房企。
从45亿到100亿，在大环境并不理想的2013年，这个成绩含金量很足。漂亮的成绩单组成中，除了长销的良渚文化村等项目外，新增的草庄西岸、紫台、北宸之光、璞悦湾、西庐、钱塘府等6个项目，是冲刺的主力军。
2014年杭州万科销售目标是多少？有消息说是200亿。200亿是什么概念？杭州地区2013年房企的是绿城的177亿，200亿意味着很可能将超越绿城成为杭州地区房企的。
这一目标能否实现，我们来算一笔账。据透明售房网显示，目前万科在杭州已领出预售证的有2385套可售住宅和153套可售商铺，加上巨大库存，如果全力冲刺，能够达到近百亿的销售额。
剩下百亿则需依赖尚未面世项目及土地储备。目前，公园大道是即将面世新项目，体量为12万方；土地储备上，去年万科新斩获三宗土地，分别位于三堡、萧山及良渚新城，总体量为40万方。万科200亿的目标，52万方的体量显然远远不够。再拿地，成为万科必走之路，以万科的速度，如果年初拿地，年末就会开盘，2014年万科的拿地策略，成为200亿目标实现与否的关键所在。
有业内人士分析，以万科的销售能力，加上现有可售房源和新开楼盘，万科2014年的业绩在150亿压力并不大，但综合来看要冲到200亿还似乎欠些火候。一位业内人士分析说：“2014年是万科广积弹药的一年，2015年可能会厚积薄发，跨过200亿的门槛。不出意外，万科今年的总销售额会在170亿左右。”
随园嘉树
杭州万科新年的炮
2013年，杭州万科的关键词中，已有养老地产。这一年，万科启动了位于良渚文化村的随园嘉树项目，并宣布将在北宸之光项目中实现垂直式养老模式探索。
据万科内部人士透露，杭州万科2013年的公司任务中，排在位的是养老地产，第二位的才是百亿目标。可见万科对于养老地产的重视程度。
2014年1月1日，新年的天，随园嘉树重新包装后亮相，宣布了随园嘉树品牌阵营所囊括的“随园会、邻里日照中心、嘉木养生公寓”三大子品牌面试，项目的亮点——金十字配套也对外面市，这是随园嘉树养老配套发动机。随园嘉树活动放在新年天，或许是时间的巧合，也或许是万科想表达一种志向。
除了志向之外，对于养老地产，万科也有行动。在养老地产领域，国内目前最强的机构是上海亲和源，早在2010年万科即与亲和源签订了战略联盟，开始联姻。不久前，杭州万科干脆邀请了上海亲和源副总经理陈瑾加盟。
据消息人士透露，在陈瑾加盟后，随园嘉树的销售形式出现了调整。去年随园嘉树首次开盘，只采取销售的模式，而目前除了销售外，还可以选择租赁新模式，住户可以不再购买房屋，而可以选择和万科签订租赁合同，期限由1年到15年不等，缴纳租金，如果不满意可以提出退租拿回租金，15年后，可以一直免费住下去，直到去世。
据内部人士透露，去年只采取销售方式时，一些老年人抗性比较大，他们非常喜欢随园嘉树的产品，但只考虑租赁的形式，万科今年满足了这一点，客户诉求得到实现，预计能取得不错的成绩。
对于随园嘉树，万科的定位是“邻里式养老”，称将创造一种兼具专业机构养老优势和居家养老交融亲情的崭新养老模式。万科认为随园嘉树不仅是万科养老品牌与模式的共赢，更在一定程度上标志着万科率先建立起中国邻里式养老模式开发话语权。
2014年
杭州万科本土化又进一步
提到万科的品牌宣传，去年有三个事件引起了业内人士的讨论，分别是三好住宅的发布、万科好声音以及杭风建筑的发布。三好住宅依托于良渚文化村的营造，发布之际为北宸之光、紫台项目蓄客高峰期；而杭风建筑则立足于新建筑风格的面市，发布时则为西庐和璞悦湾蓄客关键时期；万科好声音是回报老业主的感恩活动，以输出品牌为主。
在2013年之前，万科在杭州很少有这种大型的活动，去年却密集出现三次。据杭州万科高层透露，万科进军杭州7年后，产品形态和项目数量都达到了一定的规模，到了强化品牌宣传的节点。
不管是三好住宅、杭风建筑，还是客户答谢会，品牌输出的同时，也体现了万科亲情牌、本土化的策略执行。事实上，万科进军杭州后，本土化的脚步就一直没有停止。周俊庭时期，为了迎合挑剔的杭州客户，万科开始学习绿城、滨江等企业对于产品的营造，开始走高端品质住区的路线；刘肖接棒后，本土化的脚步又在加快中，去年1月份，刘肖公开表示其愿景是“希望杭州万科会被划入杭州本土开发商行列。”
杭州万科的本土化，在最近又得到了体现。据消息人士透露，万科在接近年尾时，对团队做了新调整，原来以片区不同成立营销部门，现在则根据产品不同重新成立部门，比如有的团队专门负责高端项目，有的团队负责快销公寓等。
据业内人士透露，万科此举或参考了滨江对于产品的细分，滨江旗下产品均有不同的“级别”，比如“万家系”主要是城市普通公寓，“金色系”多是高端项目，项目定位不同，外立面、装修标准、园林景观等均采取不等的规格。2014年，万科针对不同的产品类型，或将采取不同的内部分级，方便成本的管控以及定位。
“杭州万科位于绿城、滨江等本土企业的大本营，更方便其学习，本土化的脚步在2014年或将更多。”业内人士分析。
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