[摘要] 实现中国梦的主导产业应该包含三项内容：住房、汽车、城市基础设施建设，它们已经成为中国百姓最终消费的“实时三大件”。这个理论再往深里说就是消费经济学，而不是原来单纯的生产经济学。
住房反向抵押贷款试点属于小众
上海证券报：保监会正在制定“住房反向抵押贷款”相关办法，幸福人寿准备工作进展得如何？
孟晓苏：“住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对投保人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给投保人，一直延续到投保人去世。
它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，投保人在获得给付金的同时，将继续获得房屋的居住权。当投保人去世后，相应的金融机构对房屋进行销售、拍卖，所得用来偿还贷款本息。
2013年9月国务院发布35号文《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。还鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险，等等。“住房反向抵押保险”产品对中国社会应对老龄化将具有重大意义。
我在2003年就该问题曾起草报告递交给了当时的国务院主要领导人，当时他就已经做出了肯定的批复。后来拖了10年没有搞，原因是保险公司担心事情过多，而多数担心都是不必要的。
保险公司的担心是70年土地使用权问题。但2007年发布的《物权法》已经解决这一忧虑，法律明确“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这就不是70年，而是每到70年就自动续期，实际上是“永续无期”了。第二是担心是房价要跌。保险公司在过去十多年里老担心房价跌，结果却是房价年年上涨，当时价值几十万的房子现在变成几百上千万的价值。
有老人问，我入保后房屋价格上涨了怎么办，我们考虑将对房屋每三年一评估。房价上涨了，支付给老人的给付金要提高，原则上老人与保险公司分享增值价值。保险公司预分到了部分房产增值利益，相当于为老人的房价未来可能下跌买了份保险。老人房价哪怕未来有所下跌，也得由保险公司扛，不能让投保老人承担任何风险。
保险公司原先的第三个担心是中国的老人都要把房子传给子女，这是一个没有意义的担心。因为并不是中国所有老人都有子女，并不是所有老人都要把房子留给子女。这些人保险公司难道不应当为他们服务？非说要他们把房子传给子女，有道理吗？还有人说这种产品一定要转变老人观念，转变什么观念？我们根本不需要转变老人的观念。这种所谓老人都要把房子传子女和一定要转变老人观念等说法都是无稽之谈。
上海证券报：产品设计上不是针对大众的吧？
孟晓苏：有人说这产品是大众产品，我则认为它是小众产品。
我们预期北京、上海房子未来若干年总还能继续增值一些，我们会把未来都考虑到产品设计中，这样让老人能够得到更多的给付金。目标客户是高房价地区、高潜质房屋和高素质老人。并不是所有老人都要买这个产品，并不是所有要买产品的老人，保险公司都会接受。这是一个市场行为，在试点过程中逐步摸索，经过一段时间的试点后，可以摸索出一些经验。
我已再三说明，这是一款金融产品，而不是国家政策。其实在这种产品被人们了解之前，许多老人已经采取了以房养老的多种办法，比如卖房养老，租房养老等。现在引进住房反向抵押保险是让有意愿的老人更多一种选择。因此，即使今后政府对这些老人入保提供一些减税免税或者补贴，它仍然是一种保险产品，所以不需要政府部门为此推销。
现在需要政府做的是，把房屋产权转让中的税费免除或降低，解决反向抵押保险的房产今后过户税收过重的问题。近几年对居民买卖房屋征收惩罚性的高税率，这很不利于投保老人，因为这些税款最终都是要从老人房产价值中出，高税率对老人不公平。老人是弱势群体，要帮助老人解决。特别是失独老人、无子女老人，应当把这部分税费给免除掉。
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