[摘要] 激烈竞争加上沉重销售任务，僵持了3个多月的许多开发商急在心头，却未有大行动。当保利东湾的促销信息发布，所有人都在屏住呼吸，等待结果。如今，迷雾散去，谜底浮出水面：这个价格，是可以撬动销售的。这就等于，下沙的房价阶段性底部已经形成。
下沙三大盘联动大促销会否是下沙房价底部
大涨大跌中的楼市焦点为何又是下沙
近几年来，杭州楼市经历了诸多风云变幻。而这其中，地处杭州最东部的下沙区域，对于房价的敏感程度，无疑是的。而这，也使它每每在风口浪尖成为楼市热点。
【搜房话题：下沙 你的房价神经为何最敏感？】
其中最让人印象深刻的是2009年年初，下沙楼盘野风海天城拉开235套存量房源的7折大戏，一下子触动了买房者的神经。打折活动开始的首日，海天城的在售房源预定率达到65％；两天后，开发商乘胜追击，再推243套新房源，一天后所有特惠房源的预定率达到82％；之前，海天城的价格已经卖到过8100元/平方米，不过此次降价后，价格仅5000多元/平方米，基本回到发展原点。
不过之后，因为在美国次贷风波引发的世界金融危机影响下，中国经济也遭受巨大冲击，国家随即出台种种救市的政策，下沙房价也扶摇直上。许多楼盘的价格攀升到17000—18000元/平方米，部分一线临江房源，还突破了2万元/平方米大关。上扬幅度实在是令人吃惊。
与此同时，下沙地价也节节攀升。如金沙湖的楼面地价从2008年的3500元/平方米左右，升至2009年的8000元/平方米左右，上涨幅度超过1倍，而沿江区域的楼面地价也已经接近7500元/平方米。
4月以来调控组合拳，业界关于“下沙区域将首先调整”的论断就从未断过。此后，世贸江滨花园一次性付款8.5折，保利东湾针对281套房源推出的“存5万抵25万”促销活动，都让下沙的房价回调了2000—3000元/平方米。下沙保利东湾12000多元/平方米的成交价格出炉后，下沙一位开发商慨叹：如果根据现在的地价计算，这已经相当于成本价了。
多年的楼市发展经验表明，下沙是杭州所有区域中，价格弹性的区域之一。楼市上扬的时候，它是涨价的领头羊，上涨速度和幅度让人吃惊，而在楼市调整的时候，它又往往首当其冲，成为调价的急先锋。其中缘由，令人探究。
而在搜房网推出的调查中，也有超过4成的网友认为，如果楼市刮起打折风，那么下沙将会最疯狂。【详细】
地段+多概念+开发商性质
影响下沙房价的多重因素
采访过程中，业内人士表示，下沙房价之所以对市场变化如此敏感，主要是几个因素。
首先是区位。下沙处于杭州最东面，属于远郊板块。跟地段、学区等各方面比较成熟的市中心相比，它对购房者来说，必须性没有那么强。所以下沙的弹性系数更大，受到市场的影响比较大，也很正常。
其次是概念多。跟杭州许多郊区板块相比，下沙能够刺激购房者购买欲望的元素更多。比如大学城，比如世界500强集聚，比如地铁，比如江景，比如2000亩的稀缺湿地，比如与钱江新城的沿江大道，又比如最近被炒得沸沸扬扬的金沙湖，以及杭州市政府一直在宣扬的“东部战略”。这其中的每一个元素，在市场行情扑朔迷离的时候，可能对购房者起不了什么作用。不过一旦行情回暖，或者楼盘性价比到一定程度，都能够给购房者带来前景和希望，并最终促使他们下单。
对此，和达房产总经理杨涛举例说，如果沿江大道开通，钱江新城到下沙就只要20。试想10年后，如果钱江新城的大量写字楼入驻，那么下沙无疑将成为钱江新城白领的重要居住地。“你去看过沿江大道就知道，很漂亮，很有欧洲乡下的风情。”
当然，诸多概念，也使得下沙成为外来投资客比较集聚的一个区域。所以，当今年外地投资客遭遇政策限制，下沙一些楼盘的客户就仿佛一夜之间消失，让人措手不及。
除此之外，下沙是杭州所有区域中，外来品牌开发商最为集聚的区域之一。朗诗、保利、金隅、世茂，再到去年进入的龙湖，均为国内鼎鼎大名的大开发商。相对于杭州土生土长、或者大本营在杭州的本土开发商而言，这些走战略的开发商，相对于利润来说，更注重销售额的考核，所以在销售价格上的调整，也更顺理成章一些。事实上，今年以来，万科、金地、远洋、龙湖等公司纷纷出现高层变动，究其原因，跟调控以来销售不畅脱不了干系。
值得一提的是，率先出现调价的下沙沿江区块，保利东湾、金隅观澜时代和世茂江滨花园均为大盘，总建筑面积分别达到86万平方米、70万平方米和70万平方米，可供应量比较大。并且三个楼盘的房源类型都差不多，差异性并不是很大，容易出现肉搏战。激烈竞争环境下，率先出现价格的松动，也就不难理解了。
降价会否形成“蝴蝶效应”
杭州楼市降价潮将到来
当然，楼市调控的大背景下，人们比较关心的是，这轮源自下沙的降价风潮，会否向其他区域蔓延。
与下沙距离最近的九堡板块动向，显然最让人关注。不过记者在采访过程中了解到，对于下沙沸沸扬扬的促销大戏，九堡楼盘目前还显得比较淡定。罗兰春天一次性付款97折，按揭99折，均价约15500元/平方米；相江公寓仅一次性付款98折，开发商郡原地产有关负责人表示，理性的市场就应该是开盘卖个30%，三个月卖个60%-70%，剩下30%慢慢卖，给客户时间和空间比较选择；不过在乔司，已经有楼盘有所动作。大盘复地连城国际即将于8、9月份推出58—80多平方的小户型“他-她”公寓，针对这200多套房源，开发商推出了“存1万抵10万”的优惠活动，相当于总价直降9万元，对于总价不高的小户型来说，这样的幅度还是挺大的。
目前，大多数楼盘依旧还是维持着原来的“9”字折扣，短时间还不肯说有什么大的优惠。
对此，浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，保利东湾以及下沙一些楼盘的促销活动，应该说对楼市起到了榜样作用。因为形势摆在那里，只有把价格降下来，成交量才能上去。不过大多数开发商现在还是扛着，因为对于楼市短时间回升，依旧抱着希望。
事实上，相对于2008年，受全球金融危机影响，大多数开发商资金紧张不同，于是万科降价之后许多楼盘纷纷跟进不同，这次的调控是在楼市经历过2009年的暴涨之后的大背景下。所以，开发商之间的资金链、销售策略等的不同，直接导致了价格策略的个性化。
“许多开发商还在期待‘金九银十’，但这种希望迟早会落空。”赵杭生表示，等到过了10月份，市场还是没有回暖，那么众多开发商就会相互竞争，拼命抢客户了。那时候，价格战就会全面爆发。“此次调控的目标很明确，就是房价不降到一定幅度，不会罢手。所以开发商还是应该放弃幻想。”
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